理财健诊－登记自己名下 分年赠与节税

若是以自己名字购买房产，日后想移转赠与给子女时，当然会有赠与税的问题，目前赠与税的免税额为每年新台币220万元，赠与金额在新台币2,500万元以下者，税率为10％，若希望能够省税，可在免税额的范围内分年赠与房产持分，或者一开始就分年赠与资金。另外也可以在赠与的时候，约定后续的房贷由子女负担，使赠与税税额扣除房贷之金额，以达到省税的目的。

此外，因为实价登录及房地合一税的实施，如果将房产赠与给子女，未来子女想出售房产时，实际出售金额减掉土地公告现值以及房屋评定现值，所得出的交易所得通常较高，此时子女可能需负担一大笔所得税或房地合一税。当然这或许也可以一定程度降低子女转售的动机。不过，此部分也可以透过重购自住房地退（抵）税之优惠来减少税负。

以上只是一些合法节税的原则，但因为房产的价值较高，相对地的税负也高，每个人都需求及状况都各有不同，所以实际上最好还是要按照个案情形量身规划为宜。

至于如果用子女名义买房，房产已经在子女名下，子女当然可以自由处分该房产，过去曾有人保留土地所有权，只将房屋名义过户给子女，或者在房产上设定抵押权或预告登记，来避免子女处分，但前者如果是新购的房产，可能不太容易如此安排，且之后土地如要移转，仍有上述的赠与税等问题；后者如果父母对子女并没有真实的债权存在可设定抵押，或没有真实的预告登记事由，均恐有合法性疑虑，甚至有刑事责任的问题。

即使在契约上有所约定限制子女处分权，或者约定真正的所有权人为父母，此约定也只能拘束父母与子女之间，并不能对抗善意第三人，换言之，父母或可借由此约定来主张可自行处分房产变现，但不知情的买家并不受父母与子女间约定的拘束。

因此，由于个人需求与状况的差异，且因应规划方式或有不同的法律风险，最好还是按个案的需求，配合实际的情况予以规划为宜。