李同榮：3理由證明即使沒有央行第七波限貸 房市仍會走空

房市趋势专家李同荣指出，没有央行第七波限贷，房市超涨情况依然会使市场走空。图／本报系资料照片

中央银行第七波限贷是房市由多转空的杀手？不过，房市趋势专家李同荣独排众议，直指即使没有央行这波限贷，房市依然走空，三大理由是技术面量先价行、房价推到天花板，末升甩尾已到尽头、经济基本面趋缓转弱。其实，市场机制有一定运行轨道，「超涨必跌」才是房市降温的主因。

李同荣分析，技术面量先价行，8、9月交易量转弱在先。房市在上半年呈现过热现象，擦鞋童理论效应，在7月开始由热转冷，量能萎缩，疯狂派对结束，量先价行，萎缩的交易量因过户移转速度的递延，市场的萎缩数据才显现在8、9月。

8月六都交易量月减7.57%，9月除了高雄未公布以外的五都交易量平均月减7.44%，这些月减量都是7月以来房市已降温的事实，同时证明与央行919限贷无关。

其次，三大指标技术面偏空，房市甩尾已到尽头。他认为，房市刚需总价已高到天花板，为了单价拉升，建商将单户面积也缩到极小化，房价开始甩不动、拉不高。事实上，可从建照、使照核发量、与开工量三大指标的相互关系，证明技术面偏空的道理。

李同荣说，技术面扮演领先指标的建照核发量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自备款、零工程款的促销模式，吸引中期投资客应用高杠杆操作期货，并制造销售活络假象。扮演落后指标的使照核发量正逐季增加，大量交屋潮供给量，带来市场销售上压力不断递增；而扮演即时指标的开工量也逐季降低，代表建商过去一年销售率开始走弱。从技术面三大指指标与数据显示，房市甩尾现象已到市场尽头。

最后就是经济基本面趋缓加上政策面不友善。2024下半年全球经济与台湾经济趋缓已呈事实，而政策面不友善，520后，政府持续加码打炒房不松手，警觉性买盘与失望性买盘逐渐进入观望，加上山雨欲来的全球地缘政治与两岸地缘紧张因素，处于脆弱的末升段的房市当然摇摇欲坠。

李同荣回顾，这波房市第六循环走势，在受到史上最频繁的政策打房压力下，房价却愈打愈高。从央行施出的四限贷无效，再由财政部出手房地合一税2.0，房价反而被转嫁上冲后，内政部使出绝招禁止预售转售，但随之财政部推新青安政策，打败前面各部会所有打炒房政策。最后央行祭出第六、七波限贷与新青安政策对决⋯⋯，整个打房政策矛盾，可谓网内互打、乱箭齐发。

李同荣表示，任何政策干预都难以改变基本面的现实与技术面循环轨道，房市走空绝非政策干预所能控制，政策利空只是在市场末升甩尾段临门踹上一脚。房市降温还是来自包括「技术面量先价行」、「房价推到天花板，末升甩尾已到尽头」、「经济基本面趋缓转弱」、等三大因素，最终市场由多转空的主因仍是市场机制使然。

他指出，今年第4季房市会开始松动，未来两年房价跌势不深，整体房市若无重大地缘政治或金融风暴利空，全台房市平均跌幅约10%上下。然而房市虽说走空但区域表现强弱分明，购屋者也不必过度观望，房市不致崩盘，只要关注家户数与人口净流入持续增加地区，择优进场，积极议价，就能找到进可攻、退可守的产品。

五都买卖移转栋数统计。图／吉家网提供