明年元旦起 预售屋停车位不列入土地持分

预售屋近期买气夯，为保障消费者权益，行政院消保处今（24）日表示，已修正「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」，明年元旦起预售屋的停车位不列入土地持分，契约未符合条件者最高可罚50万元。

所谓公寓大厦包含专有部分和共有部分。其中专有部分包含主建物（客厅、卧室、厨房等），及附属建物（阳台等）。而共有部分为停车空间、门厅、走道、楼梯间等。

但是，行政院消费者保护处咨议陈世元指出，土地持分计算实况纷乱，如果车位买较多，就会变成土地持分变多，也可能购买的专有部分坪数不同，却分配到一模一样的土地持分；进而会影响到都更谈判条件。

因此1999年时，民法第799条第4项已做修正，每一户所有权人可分配土地及共有部分，应以「专有部分」面积比例作为计算，而实际土地持分计算方式为「每户专有部分面积」除以「全部专有部分总面积」。

修正后的重点是，预售屋买卖契约中的停车位，是「约定专用」的概念，即设定专用使用权给预售屋承购户，但是非属「专有部分」；也就是说，即使多购买预售屋停车位，也不会取得较多「专有部分」，依据上述计算方式，当然也不会多分配到土地持分。

行政院消保处简任秘书陈星宏说，导正后计算出的每一户的土地持分，不一定会变多或减少，重点是要符合民法的规定。

内政部地政司官员说，地方政府地政单位每年都会进行定期、不定期查核，如果建商违反上述规定，会依法裁罚。陈星宏并说，可依据消费者保护法第56条之1限期改正，届期不改可开罚新台币3万元以上、50万元以下，连续罚到改正为止。

至于已签约买预售屋的案例，官员说，房屋盖好到地政事务所办理土地及建物登记时，也必须依据新制登记。

修正内容也明定卖方建造预售屋「不得使用」有损建筑结构安全的「电弧炉炼钢炉碴（石）」。例如混凝土表面会散布开花状的麻点，酷似青春痘。

此外，规定，「电弧炉炼钢炉碴（石）」的检测，应符合内政部2020年4月24日订定的「建筑物结构用混凝土细粒料中电弧炉炼钢炉碴（石）检测及训练实施要点」规范，否则消费者可以主张减价或是解约。