三步看懂售楼部现场公示 做好功课买房不怕套路
对消费者来说，进入售楼部第一步要做的就是查询销售现场的公示文件。 南都记者 郑仲 摄
一套房子动辄几十万甚至数百万，对于买房置业者来说，能够在购房前明确房屋信息、交楼标准、周边利弊因素、真实房价、开发商以及销售人员信息，更有利于长期安居乐业。在签合同与付款之前，清晰了解以上信息而做出合理选择，远比事后纠纷要省心省力得多。更直接的是，对于违规行为可以当下就拒绝，并向相关部门投诉，既可以维护自身权益，又可以共同起到市场监督作用。目前佛山楼市从相关监管部门到行业协会，都对销售现场的文件公示有明确要求。
对消费者来说，进入售楼部别着急询问还有没有额外折扣、未来房子是否会升值，第一步要做的就是查询销售现场的公示文件。其实，关于房子的所有信息，包括周边配套、不利因素、土地年限、开发商信息以及每一户的房价都在这里。
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“之前购房时销售人员承诺的小区内部游泳池没有了，变成了一块假草皮。”最近陷入购房纠纷的消费者李小姐说道。当收楼遇到“货不对板”时，部分业主会选择利用手中的录音文件等进行维权。
“如果单单凭中介的口头承诺，打起官司可能会无迹可循。”有业内人士透露，在监管中，部分因素具有不可控性。由于很多项目是分包给中介的，哪怕是业主录了音，事后在维权时，录音文件未必具有法律效力。“因为光凭借录音文件，很难判断是哪个公司、哪个员工。”
有业内人士提醒，要了解一个项目的好与坏，关键需要到现场看楼盘公示的五证两书两表等文件。“公示文件是由政府相关部门严格审批过的，更能反映项目实际情况和利弊因素，且具备法律效力。”
“公示文件是政府相关部门定期或不定期检查过的，上面有包括物业用途、不利因素等内容。”日前佛山市房协发布的《关于做好佛山市房地产开发项目经营自律和项目销售公示的行业规范》，重申和整理了关于销售现场的公示，以保障购房者的知情权。其中包括商品房销售信息公示栏的公示,除了商品房预售许可证、开发企业资质证书等，特别提到楼盘销售控制表、最新限购政策文件(限购区域)以及室内装修标准和价格(提供装修服务的项目)等。销售信息公示栏则需要公示包括商品房认购书示范文本、商品房买卖合同示范文本(经区建设局备案)，以及委托装修合同(若有)等24项内容。
该份规范还特别提醒，口头介绍和承诺应以正式文字资料为准，非装修交楼标准的以及非交楼标准的都应在显著位置特别注明。
“购房者具有知情权，可以在购房时要求开发商或中介出示相关公示文件，消费者应在门店的现场看中介机构和中介销售人员有无进行提前备案。”佛山房地产协会副秘书长周倩介绍。“二手房方面，消费者也可以在交易前要求中介出示业主委托书、查册等内容，以判断这套房子是不是真实房源，可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。”
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据业内人士介绍，除了现场公示的内容，消费者还可以到由佛山市住房保障和房地产登记信息中心主办、市住建管理局主管的“佛山市房产信息网”查询一手房的预售证、每一套房的销售状态等内容。
南都记者打开“佛山房产信息网”，可以看到即将销售、商品房(新房)和存量房(二手房)的具体信息。以商品房(新房)页面为例，点开该页面藏珑华府项目那一栏，可以看到项目地址、开发商、资质等级，以及项目销售的具体情况，包括每套物业可售、签约中、已签约、已备案和限制房产等实际信息。
“虽然部分信息可能存在一定滞后，但是对购房者来说具有参考意义。”业内人士指出。例如该项目多套物业为红色“限制房产”，那么消费者可以就此向开发商询问情况并要求出示相关证明等等。
值得注意的是，消费者还可以直接在楼盘现场公示栏查询物业的实际备案价格，根据目前最新政策，实际的销售价格可以在备案价的10%以内向下浮动。“也就是说最低可以打9折，但是不能出现哪怕只有1元的上浮。”有业内人士提醒，消费者可通过备案价判断是否存在具有服务费、金融服务费、团购费等“价外收费”。
南都《安居录(上)》曾报道购房者遇到“7.5万元抵扣15万元”总价优惠，最后7.5万元付款不仅未被计入房价，且开发商表示这是支付销售公司的佣金(详见《南方都市报·佛山读本》，7月26日B06-07版)。业内人士以此举例，假如销售人员告诉购房者房子“原价”是82.5万元，消费者支付7.5万元后房价优惠为67.5万元，但是合同约定房价只有60万元，购房者在付款之前通过阅读房屋备案价格公示就可以发现问题并拒绝付款。“例如公示的备案价格就是60万元，那么所谓的原价、优惠款等等漏洞都可以在付款之前就发现，并可以向住建、市监或者税务等相关部门投诉。”
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销售人员是否正规？ 可查中介“红黑榜”，要求出示资质证明
在“佛山市房产信息网”上，还可以查询到企业的诚信公示，包括企业的良好记录、不良记录和当前分值均被清晰记录。
同时，佛山市房协还在加大力度推进“中介红黑榜”制度，消费者可以通过对中介行业“红黑榜”的查询，判断接待的中介人员和门店是否具有“黑历史”。
今年7月底，佛山房地产业协会正式启动中介行业“红黑”榜单。据悉，房地产中介行业红黑名单管理制度，是指由市房地产业协会通过多种渠道收集中介机构及其分支机构经营活动、从业人员在中介服务活动中的基本信息、良好信息和不良信息，并进行信用评定，将诚实守信的机构和人员列入“行业红名单”，将严重失信企业和人员列入“行业黑名单”。
根据《佛山市房地产中介行业红黑名单管理制度(暂行办法)》，从业人员在从事房地产中介业务及中介关联服务过程中，有“协助签订阴阳合同或以其他方式赚取差价的”“私自收取合同约定以外的费用，或利用工作之便私自收取客户回扣及好处费的行为”“教唆、协助购房人伪造证明材料，骗取购房资格的”“伪造中介机构公章、合同、票据等造假”等行为，将被列入“行业黑名单”。
“消费者在购房时对于售楼部门外、路边拦车，以及销售过程中多个销售人员轮流接待的情况要警惕，可以让他们出示名片以及工牌，并查阅现场公示的销售机构备案文件。”业内人士指出。
背景
佛山有6000名楼市销售人员备案可查
“其实政府部门对房地产行业的公示要求已经比较规范完善了，只是很多时候消费者没有留意，或者不知道从哪个途径去查。实际上，销售中心、中介门店都可查询到。”有业内人士如此说。
周倩透露，包括企业和个人在内，目前佛山共有6000多名销售人员备案可查。“其中，企业的红黑榜，并不是曝光了就结束了，还会继续跟进。接下来也会评选和公布个人的红黑名单。”据周倩观察，佛山中介行业中，大型的中介机构入会率还是很高的，小型的中介机构还有很多游离在广佛区间，不一定会自觉入会。“这是目前管理的盲区。”
楼市从业人员
三大公示平台
佛山市房地产业协会网站
佛山市房地产行业诚信平台
佛山市房地产中介人员信息平台
截至目前，在佛山市房地产行业诚信管理平台进行诚信备案的房地产开发企业共1378家，房地产中介机构1542家。
数据来源：佛山市住建管理局