基本面佳 陆2021房市看涨

大陆民众建商接待中心参观样品屋。(中新社资料照片

内蒙古呼和浩特市公车站的房地产广告。(中新社资料照片)

福州市民服务中心的柜台为民众办理住房公积金提取手续。(新华社资料照片)

刘佩真

近期大陆房市各项指标与价量表现仍是反映基本面颇佳的态势,如2020年1至11月大陆全国百城新建住宅价格累计上涨3.19%,长三角城市群新房价格累计上涨4.96%;另外2020年国房景气指数于2月来到低点97.44之后,则逐月走高至10月的100.50;甚至2020年商品房销售年增率在历经2至7月连续6个月呈现负数之后,10月已走高至5.80%。

同时,大陆的商品房销售面积更是在2020年10月终结先前10个月下滑的走势,而呈现持平;其中,各线城市来说,一、二线城市的住宅市场长期保持稳定,是商品房销售上升的主要原因,而部分三、四线城市位于核心城市群,虽然有调控政策影响,但是居民购买力强,需求仍显稳健。

去年末推案增 维持销售

值得一提的是,在销售目标和3条红线双重压力下,大陆房地产开发经营企业2020年年末持续加大推案和行销力道,显然供给提升维持销售韧性,故2020年1至11月对岸房地产开发经营厂商的百强累计销售金额年增率进一步提升至10.2%。

上述数据结果皆显示近期经营环境客观条件依旧有利于大陆房市,包括新冠肺炎疫情控制相较于欧美及东南亚地区为佳,显然疫情对于大陆的影响逐步淡化;且对岸经济成长率在摆脱首季衰退的谷底后,去年第二季开始向上翻扬,下半年增长动能更为显著,同时市场资金仍相当充沛,以及房贷利率亦仍处于相对低档,房地产更是对岸民众投资避险的重要工具之一等。

官方后续政策 动态调整

而后续则须留意大陆官方对于房市政策的动态调整,「房住不炒」的调控总基调仍是核心点,但为防范房地产金融风险和「稳地价、稳房价、稳预期」的需要,官方将研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具,进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制;而地方政府则是将陆续视房市的变化而祭出相关政策来进行短期调控,避免房市再度进入失控的状态。

以官方的房市政策而论,将以行政调控、销售监管、金融紧缩等层面为主,例如在行政调控方面,国家多机构将持续发布相关文件,不断强调房子是「用来住的而不是用来炒」的定位,以保持房地产市场的稳健运行;在销售监管方面,多城市推出相关政策加大对房企预售阶段的管控,同时严格审查购房人资格,慎防在房地产销售过程中出现投机行为,如西安限贷加码,调整二套首付比例,按照首套住房面积对二套首付比例实行差别化调整。

而金融紧缩部分,则推出如先前所祭出的「345」融资新规,即3条红线、4类房企、5%的负债增幅间隔,控制过度利用杠杆吸金能力强的房企;或是昆明发文加强商品房预售资金监管,预售资金需按照政府指导、银行监管、专户专款原则,实行分阶段、按比例、动态监管及预售总额30%的重点监管。

整体来说,未来大陆政府仍将以各项措施来刺激境内大循环,充分释放内需市场的潜力,为双循环新格局的形成奠定坚实基础,因而国际预测机构多预测2021年大陆经济成长率将介于6.9%至8.2%的区间,显然2021年经济的基本面将为房地产市场形成支撑效果;况且,房地产仍是当前大陆财政和投资的重要支撑工具,官方政策将会处于当前「房住不炒、因城施策」的框架下,但方向和力道则会随机调整,因而预计整体房市景气将会小幅成长。

精细化管控 利大型建商

预料此环境下,将考验建商精细化管控能力,毕竟粗放式发展的时代将成过往,建商精细化管控将愈发重要;预计龙头公司在土地储备、销售、经营管控、资金等方面皆将具备优势,同时其他包括具备更稳健的财务杠杆、无息杠杆、多元化资产的企业也更具备竞争力。

事实上,大陆房地产业者可分为超级阵营(1000亿元人民币以上)、第一阵营(500至1000亿元人民币)、第二阵营(200至500亿元人民币)、第三阵营(100至200亿元人民币)、第四阵营(50至100亿元人民币)等,则预计前三种阵营的销售额增幅未来将相对较高,显然规模较大的房地产企业竞争优势依旧较为显著。

作者简介 刘佩真

现职台湾经济研究院产经资料库研究员暨产业顾问,主要从事两岸不动产业、两岸半导体业(晶圆代工记忆体、IC设计、IC封测等)、台湾半导体通路业的分析,更获得台湾亚太产业分析专业协进会(APIAA)──「产业顾问」、「资深产业分析师」、「产业分析师」专业的认证许可;同时也担任台北市政府促参推动委员会委员、台北市政府三创生活园区营运绩效评估委员会委员、台湾亚太产业分析专业协进会(APIAA)理事等职务。