数据看房市：北上广深房价增长率对比分析

北上广深向来是中国的风向标……这四个城市各有魅力，但却都有一个令人揪心的问题：房价。北上广深好处多，但是房价太贵了，中央和各地方为了抑制房价泡沫，实现“房子是用来住的”功能，接连发布了一系列房地产政策。为了了解这些楼市政策的影响效果，狗熊会今天带大家看看北上广深四城市的房价走势情况，希望能为未来的政策制定提供一些数据支持。

全国房市概况

房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位。就目前的行业宏观背景来看，2018年9月份的房地产开发景气指数（“国房景气指数”）为101.99，比上月增加1.99，处于适度水平，呈现出一种缓慢提高的态势。而前三季度，第三产业占GDP的比重达到了53.1%，去地产化效果初显。近几年，中央更是发布了一系列行业政策法规，如坚持“购租并举”体系、保持“四限”政策等，目的就是为了实现住房功能，遏制炒房行为。在政策调控下，刚需购房比不断增加，市场趋于理性。由于“租购并举”体系及其他政策的加持，二手房成交量也持续低迷。同时，国家通过“因城施政”的手段进行精准调控，不同级别城市的调控政策分化加大，一二线城市销售面积下降，三四线城市势头强劲。北上广深四个一线城市的房市政策如何呢？

北上广深房市政策

@北京

自2017年3月开始，北京市发布了一系列新政“炮轰”北京楼市，继而推出“限”+“供”组合拳，既限制了炒房行为，又增加了住宅供应，大力支持了租赁市场的发展。

2017年3月17日，“史上最严”房地产调控政策——317新政出台，原文如下：

1、居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

2、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。

3、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

317新政实际上对首套房购买未做过多约束，主要是在二套房购买方面做了更加严格的规定，使得投资类住房受到抑制。这样一来，既不误伤刚需，也减少了投机者过分利用杠杆进行投资的机会。随后，322新政发出公告，对北京购房资格审核中的纳税记录进一步从严，从“连续5年纳税记录由过去的每年至少1次”改为了“连续60个月在本市连续缴纳个人所得税”。紧接着，324新政规定离婚一年内贷款都一律算二套；326新政将商业办公类项目作为打击目标（包括写字楼、公寓、商铺），明确了商业物业不得改为居住的属性；同年4月，北京发布了租购并举政策，进一步优化住宅供应结构，保障租房人的权益；7月至10月，一系列租房新政进一步出台，再次使得炒房行为受到抑制。

@上海

2017年4月11日，上海实行招标复合新玩法，小房企失去竞拍资格，导致了下半年几乎所有土地拍卖超低溢价成交，地王被消灭。5月4日，上海住建委发布通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义进行加价，禁止暗箱操作。7月1日，全国住房公积金异地转移接续平台上线，公积金实现“账随人走，钱随账走”。7月18日，新房开盘公证摇号具体实施意见发布，商品住宅和底下车库采取“一价清”制度，实际销售价格均不得高于备案价。9月15日上海版租售同权发布，租户子女可按积分上学，买房最后的阵地被侵占，租房成趋势。11月30日，上海市物价局、市司法局联合出台相关政策，有效减轻了当事人购房的经济负担。

@广州

继“3.17”楼市限购收紧新政出台之后，2017年3月30日广州楼市限购2.0版本再次强势推出，330新政使得楼市限购进一步收紧，其中严格打击公寓产品，限定二手房购房资格，界定二手房转让性质。同年4月，广州市继续强化限购、限贷、限售，对本地户籍和外籍户籍的单身以及家庭的购买房数做了明确规定。17年7月，住建委吹响“鼓励租赁”集结号，广州首提“租购同权”。17年8月，率先试点集体土地建租赁房的相关举措，增加租赁住房供应范围，这是对“租购同权”政策的进一步补充。17年11月，正式发布构建租购并举的住房新制度，贯彻“房住不炒”的住房理念；18年1月，广州市政府调整落户政策以及适当放宽放开重点群体落户限制，加大引进人才入户力度，并进一步完善积分制入户办法。

@深圳

17年5月22日起，深圳市居民首套房贷款利率按不低于基准利率执行，取消此前9折的优惠政策，使得购房者购房成本将有提高；9月19日，出台“铁十条”，严厉打击安全生产违法违规行为，检查范围包括全市纳入住建系统监管的在建房屋建筑，实现全市建设工程安全生产形势稳定好转。10月18日，深圳出台“发展租房租赁市场的实施意见”，就商业用房按规定改建为租赁住房、将“城中村”改造成租赁住房等内容进行了规定。11月3日，建行在深圳率先推出“按居贷”，实现个人租房可贷款，旨在向深圳住房租赁市场传递“长租即长住，长住即安家”的住房理念。11月14日，深圳住房公积金的租房提取额度由申请当月公积金应缴存额的50%上调到65%。11月29日，深圳取消了商业服务业用地的容积率上限，提高城市开发总量。

调控政策下的房价情况

在一系列的调控政策下，北上广深四个城市的房价是否得到了有效遏制？为了研究这一点，我们选取了某二手房信息网站上每天挂售的四个城市的房源数据，时间跨度为2017年4月至2018年3月，共计325天。我们取每天所有在售房源的价格中位数作为该城市当天的房价，并研究四个城市的房价变动趋势。

（1）北京日房价趋势

下图展示了北京2017年4月至2018年3月的房价变动趋势。可以看到，2017年4月，在“三限”与“租购同权”政策的刺激下，北京房价开始逐步下降。“非京籍租房人士子女可就近上学，集体公租房可落户”等租房新政的发布，进一步加剧了房价的下降趋势。到十九大，房住不炒以及租赁新政的实施，让2017年底的房价水平降至谷底，从最初的8万回落至6万。然而，自2018年开始，市场在经历了2017的冰冻后开始回暖，在1月中旬至3月底房价迅速走高，即使后期发布了二手房新版合同范本，旨在提高买房门槛和税费，依然没有起到明显效果。

（2）上海日房价趋势

下图是上海2017年4月至2018年3月的房价变动趋势。可看到，2018年1中旬前，上海市的房价在4.5万至5.5万间较为平稳地波动。在6月中旬以前，消灭地王、公开操作等措施并未使得上海房价下降，房价整体仍保持着一个较为平稳的状态。7月，上海市陆续发布了住房公积金同步、一价清、租购并举等措施，使得房价在7月24日降至最低点，即46753元/平。这一系列措施后，房价有小幅回暖，9月15日，上海版“租售同权”发布，保障了租户的权益，使得房价出现第二次较为明显的下降。11月30日，上海市公证服务费调整，购房人的经济负担减轻，房价逐步走高，在2018年1月30日达到最高值，即60870元/平。

（3）广州日房价趋势

下图展现了广州市2017年4月至2018年3月的房价变动情况。可看到，广州市的房价变动较为剧烈。3月，在连环新政的炮轰下，广州市的房价相对处在一个较低水平，4月份，广州调控政策的主题强化“四限”，使得房价出现短期内较明显的下降，在5月29日达到最低点，23228元/平。随着新政的风波逐渐平息，房价有回暖趋势。在8月份，广州市试点集体土地建租赁房的举措，使得租赁住房供应量上升，市场行情较不稳定。11月，广州市正式发布构建租购并举的住房新制度，贯彻“房住不炒”的住房理念。在2017年的新政打压下，2018年的房价仍出现回暖，且由于广州市住房供应开始“井喷”，大量新增住房涌现，房价迅速走高。

（4）深圳日房价趋势

下图展现的是深圳2017年4月至2018年3月的房价变动趋势。可从图中看到，深圳市的房价大体呈现波动上升的趋势。5月22日起，深圳市居民首套房贷款利率取消9折优惠，使得购房者购房成本有所提高，但由于政府在推进和实施安居工程计划，使得房价仍在提高；9月份铁十条的出台，规定了土地用途，强化了土地建设监管，使得房价略有所降。而10月的“城中村”改造及11月初个人租房可贷款使得房价有小幅下降。11月中旬，深圳住房公积金的租房提取额度提高，房价缓缓上升，此后房价开始回暖，在2018年3月13日达到顶峰，即56767元/平。

（5）北上广深周均房价趋势

我们进一步对比北上广深四个城市的房价情况。我们为每个城市计算周均价，从而减小短期不规律波动造成的影响，更好的反映房价整体的变化趋势。下图展现了北上广深的周均价波动情况，从图中可看到，房价从高到低排序，依次是：北京>上海>深圳>广州。总体而言，北京的房价波动最大，呈现波动下降的趋势。与北京的波动相比，上海、广州、深圳的房价变化较为平稳。

（6）北上广深周增长率趋势

最后，为了更加明显的反映不同城市的房价波动情况，我们计算了房价的周增长率，即本周房价相对比上周房价的增长率。下图展示了北上广深四个城市的周增长率变动情况。可以看到，北京和广州的周增长率趋势变动较为明显，最大变动已经接近0.3！上海和深圳的周增长率趋势较为平稳，大体都在[-0.1，0.1]之间浮动。其中，北京在第40周（18年1月至2月）附近增长率波动较剧烈，这可能是由于此阶段公布了修订了的二手房合同范本；广州则在前10周（17年4月至7月）以及40周后（18年2月至4月）波动较剧烈，前10周的波动可能是由于330新政出台以及“四限”的强化，而40周后的波动可能是由于广州市调整落户政策导致的。

总结与讨论

2017年可以说是房市的“调控年”。在中央“房住不炒”的政策基调下，各地方纷纷推出相关政策响应支持，北上广深四城市也紧跟中央步伐，推出一系列政策来抑制房价快速增长。从政策效果看，四个城市都出现房价下跌的态势，尤其是北京，房价整体遇冷。未来，一线城市的房价可能会继续保持稳定下降的态势，但是幅度不大。长期来看，租房将成为一种“潮流”，房地产将回归居住属性。