屋主身价非凡 台北「老豪宅」都更难

「国扬吉麟」在台北寸土寸金约570坪的基地，规画难得的绿意庭园。（国扬提供）

台北巿平均屋龄高达36年，除了外界常讨论的五楼以上老旧公寓推动更新不易，巿场人士透露，更有昔日名噪一时、独领风骚，位于SOGO商圈等精华地段的老豪宅，相关住户很多身价非凡，每人单凭一己之力就可以盖一栋楼，却因各有坚持，整合不易。

「这些地主户多为大老板、财力雄厚，但各自有各自盘算！」巿场人士说，有建商看好这些知名老豪宅地段极佳，积极沟通，但最后多铩羽而归。举例来说，在敦化南路SOGO百货附近，有一栋在1973年推出的名宅，当年每一坪要价4万元，一推出即秒杀。不要小看一坪4万元，当年建设公司小主管月薪才1500元，因地段好，有数位业主想整合，却迟迟无法谈妥，甚至有整合的人坦言，越有钱的人越难说服。

花11个寒暑，总算成功整合北巿吉林路精华区土地，推出「国扬吉麟」的国扬建设总经理彭邵龄指出，当年房价与造价成本与现在完全不同，虽房价上涨，但营建原物料涨幅更可怕，整合推案，建商根本赚不了钱。不过基于地主户对我们的信任，还是勉力完成。「还好当时的产品规画，正好是现在区域巿场真空带，少有的产品。」彭邵龄说，当时将此案规画成77、86坪，目前当地少有这个坪数产品，加上高楼层一层两户，吸引不少企业主为自己及二代购屋，共用一个梯厅，但又可各有自己的空间。更难得的是在台北寸土寸金约570坪的基地，还规画不小的庭园。

值得注意的是，依内政部最新统计，截至7月31日，全台危老申请案高达3100件，有2403件获得核准，前三名依序为台北699件、新北441件、台中416件。

不过，巿场人士直言，在原物料价格攀升下，开工率不及一半。这两年谈完，未开工的建商，都赔了一屁股。

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫指出，核准危老但开工的，全台1/3，但台北市只有25％，且台北市逾期失效的案件更高达46.7％，胎死腹中将近一半；主因成本高，但售价拉不起来。

黄舒卫说，危老基地不大，比较难塑造产品，创价机会低，一不小心遇到像高雄损邻的就更麻烦。他表示，对预售买方来说，签约时，要求若有事故应价金返还最有保障；对地主户来说，因没出钱，就怕土地被拿去设定贷款，所以地主要要求的是不动产开发信托里的续建机制。