央行鐵了心打房往死裡打 專家：房市將有加速分歧、碎形化五大現象

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

央行祭出史上最强打炒房，铁了心要房市降温，不仅如外界预期利率按兵不动，并升存准率1码（0.25个百分点），还宣布第七波房市管制措施，高力国际业主代表服务部董事黄舒卫指出，央行此次可说是「往死里打」，成屋冲击最大，投资客、中小型建商都也会很惨，预期房市将加速分歧、碎形化的五大发展现象。

美国联准会（Fed）鸽声再起，展开2020年疫情爆发以来首次降息，一口气降息2码，将基准利率走廊调降至4.75-5.00%。

黄舒卫认为，相较于近一年美国房市仍维持5％以上的涨幅，道琼工业平均指数也破４万点的历史纪录，但重启降息策略，代表经济走缓的同时，预期累增的债务的压力恐超越资产价格膨胀的喜悦。

新青安、产业投资拉长台湾房市战线

相较于美国降息以降低软着陆的冲击，台湾房市其实早从去年中就透过平均地权条例修正上路前「不溯及既往」的解释，以及新青安的利息补贴、拉长还款期及宽限期来解除打炒房警报，打破2022年升息、升准及2023年平均地权条例修正的阴霾，创造升息循环下的另类荣景。

今年六都前八月房市交易年增27.5% 、创11年同期新高，尤其是AI科技岛的题材助攻，点燃房价低基期区域的比价效应，形成花开遍地的景象。举例来说，全国前七个月住宅买卖移转栋数年增27.9％，但增加最多的是新竹县市，分别成长45.3％、40.4％，台南、高雄也成长38.3%、38.2%，全面翻转过去以北台湾或台中为主舞台的市场。

黄舒卫指出，激情必须付出代价，从第2季初现端倪、第3季从中古屋延烧，透过央行呼吁减降不动产贷款集中度，以致蔓延到预售市场的全面性钱荒。

房市交易缺乏资金动能带动的流动性，形成「以量制价」的差异化升息、降估价、砍成数的结构性失血后，即便主管机关三申五令没有限贷令，且针对首购、都更危老、企业自购自建优先放款的「人道走廊」，但观望的房市将加速分歧、碎形化的五大发展现象。

现象一、房价易涨难跌，但交易量能逐渐收敛。今天央行的决议及呼吁，将巩固住宅市场的首购族的独享贷款资源优先权，而预售屋仍与限贷处在平行宇宙，两大追价箭头的续航力无限，因此未来半年到一年内，一手、二手房市场都将呈现量缩价涨的态势，须注意的是量缩幅度深且广。

现象二、信用资源有限，加大投资风险。受到银行风控针对客户、区域、产品属性进行分类的信用、风险分配影响，将拉大价格发展差距，甚至形成资金断链、房价泡沫破裂，除了现阶段出现的交屋、违约纠纷，未来断头、法拍物件将放量增加，甚至夹杀中小型建商。

现象三、购地、推案需求不减。全现金买方、已贷投资客、大型建商掌握资金筹码的优势，且有预售案护体，趁限贷钱荒捡到枪，拉大议价能力、幅度，持续购入土地、大型资产，捡拾战利品。

现象四、商用市场无关限贷压力，但全球经济走缓、供应链移转压力大，科技厂持续猎地、猎楼。商用营运或是投资者要同时掌握全球经济走缓的处分需求，及降息后的资产价格扬升段，价量走势不再鸡犬升天，但换牌、套现、并购的商机反而大增。

现象五、商用租赁市场逐渐放大。因应房价涨、贷款难、租用物件量增，无论商办、旅馆、零售的租金收益率都节节败退，再加上ESG浪潮带动产品需求升级，「以租代买」在限贷环境下，大口分食「置产抗通膨」大饼。

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。图／业者提供