永和史上最難都更案達陣！將影響房價？如何靠「都更二箭」促成？

新北市住都中心引进民间力量，协力整合公办都更。图／新北市住都中心提供

有永和史上最复杂都更案之称的永和新生地大陈地区都更，该案7个更新单元中，象征后一块拼图的单元1及单元4，双双随着住户参与都更意愿突破九成，且已顺利完成建物测量，已在3月29日正式公告招商，征求出资人。

大陈地区单元1及单元4，全案牵连住户数约660户，相关权利人近千位，产权样态多元成为推动都更的千头万绪，难度之高难以描述。过往，复杂的产权是许多都更案铩羽而归的关键。

究竟是什么条件与诱因，让此案的都更不用3年就推动完成？关键秘诀就是「都更二箭」！

公办都更，促成新案

基地面积合计高达8400多坪的大陈地区单元1及单元4，是非常稀有的大面积基地。除了紧邻万坪的仁爱公园，并坐拥新店溪水岸景观的自然绿地好条件外，邻近有兴建中的捷运万大线永平国小站，又与台北市一桥之隔，交通条件与地理位置优越、加上周边学区众多，从国小、国中、高中到高职都有，医院、图书馆、卖场生活机能完善可以说理想的居住环境条件一应俱全。

可以说对在新北永和生活的人士，又多了一个好的居住环境可选择。

大陈地区这次能顺利都更，新北市政府都更处处长林炳勲表示，正是靠着公办都更，引进民间协力整合，才解决复杂的产权问题。

新北住都中心执行长钱奕纲进一步说明，推动公办都更引进民间协力整合资源计划，是推动大规模公办都更整合专业的起手式。透过明订整合作业费用的金额与给付条件，使整合相关费用更明确，不只重视到常被忽略的整合人力成本问题，也让参与都更整合的团队能获得合理报酬。

永和大陈地区都更单元1及单元4，邻近环河西路、拥有新店溪河岸美景。图／新北市住都中心提供

都更两箭是这：可申请容积奖励与基准容积都增加

事实上，要能凝聚都更的共识，靠的还是法令政策上的甜美诱因。简单说，单元1及单元4，因为属于策略性更新地区，不仅有容积奖励，还可以增加基准容积，成为打通关，让各方满意的关键。

在大陈地区都更案中，靠的正是「都更二箭」。那么，什么是「都更二箭」？「都更二箭」2大特点包括：

前新北市城乡发展局局长黄一平表示，因应未来城市发展需求，都更二箭政策中，将旧市区巷弄内容积移至主要干道地区集中开发，使都市容积能够更有效利用，是都更成功的关键。

而有了这个政策，归纳达成的效益不少！包括如下：

1.释出旧市区空间，改善周边居住环境。旧市区内住宅密度高，缺乏公共空间，透过专案计划将住宅区变更为公共设施用地，并开辟为绿地或广场等开放空间。

2.减少零碎地开发，提升整体都市景观。过往，许多开发条件不足、有危险疑虑或救灾困难的建物，给予重建机会。小建筑基地零碎开发以释出容积方式调移至主干道地区重建，借此提升整体都市景观。

3.容积集中主干道，促进都市开发效益。透过容积调派方式，将巷弄内基地，因不宜开发造成容积使用效益低，移至主要干道沿线地区集中开发，并提升都市容积使用效益；基准容积加给最高20％。

以上这些优势，也可对于推动都更案的邻近地区环境品质与生活机能加分不少，长期来说也对当地房价有益。

68年老屋靠公办都更翻身

永和大陈地区单元3透过成果展方式纪录社区人文历史故事与新北住都中心推动过程。图／新北市住都中心提供

新北住都中心自2021年1月成立以来，推动全市都市更新，永和大陈更新单元的公办都更案即是推动中的案例。以第一案、基地面积近4000坪的大陈地区单元3为例，同样符合「都更二箭」条件，允许提高住宅区及市场用地基准容积，不到3个月取得九成以上参与同意，仅1年半就完成事业及权利变换计划的核定实施，再用4个月完成100％的现况建物点交。大陈地区单元3的成功，为公办都更立下了模范，也给接下来的大陈单元1及单元4打了强心针。

钱奕纲透露，整合是最大的难题，像是为了找到所有权人，就透过民政局、地政局及社会局系统平台才整合找到人。住户、所有权人、开发商及市政府都受益，即便是违章户，也获得数百万补偿费用。

(本文出自 2024.04.20《远见》 网站，未经同意禁止转载。)