不动产业是GDP的救星？－－你所不知道的秘密大揭开
牧
主计总处在今年四月底的时候，发布第一季经济成长率，从预估值的3.26%腰斩到实际的1.54%。在主计总处的新闻稿中，还同时出现一段话：
「惟占逾85%之住宅服务成长平稳，概估『整体』不动产业实质成长4.29%，对经济成长贡献0.34个百分点。」
好啦，马上就有媒体与专家出来歌功颂德：泥看看泥看看！经济成长率不过1.54%，不动产业就贡献了0.34%，占去五分之一。要是没有不动产业的帮助，GDP数字不知道会多难看。不动产业就是推动景气摇篮的手，台湾经济的火车头，民族的救星，世界的伟人……皇恩浩荡啊！
先不论「季」的数字变化本来波动就大，这些专家媒体根本不知道，或是他们故意不说的是：根据主计处对GDP的分类方式，不管自住或租屋，全台湾「每个住户」都算是不动产业。
什么？！！！！
事情是这样的：主计处所谓「整体」不动产业（行业分类代码L）包括两个项目：一般人认知的不动产业，也就是从事不动产开发、经营及管理等行业，列为项目LA，仅占一成五。另外一部分叫做「住宅服务」，列为项目LB，占了八成五。今年第一季「整体」不动产业所创造0.34%的GDP成长贡献，就是由「真正的不动产业」与「住宅服务」两者贡献合计出来的。
那，什么行业叫住宅服务？规模居然是真正不动产业的五倍以上？其实，所谓的「住宅服务」根本不是一个行业，它指的是「全国住宅对住户所提供的服务」。是谁拥有这些房子不重要：如果你是租房子居住，缴纳给房东的租金便计入住宅服务当中。如果你是自住，就会当你是「自己出租给自己」，先推算出一个虚拟租金，然后计入住宅服务当中。也就是说，不管自住或出租，全国所有房子对住户所提供的服务价值，都会换算成租金，算进GDP中。有趣吧！
这是国际准则SNA下的一个特殊项目。由于「住宅服务」不是一个行业，但性质与一般人认知的不动产业「内涵较为接近」，主计总处就把「住宅服务」的合计放到不动产业下（先前叫做「不动产与租赁业」）。这就恰好给了不动产业膨风的机会，一膨膨成六七倍，让本来已经有大头症的建商头更大，也刚好符合我们政府把不动产业当做「最重点保护产业」的秘密国策。
「真正」的不动产业，虽然占媒体的版面很大，占全体产业产出的比例，却比你想像中低很多。从70年到最新的资料（100年），真正的不动产业（LA）国内生产毛额，占全体产业的比例，向来不超过1.5%。但经过全国住户「住宅服务」的加持后，暴增为8到9个百分点，成为最重要的国内…嗯…「产业」之一？
马上会有人会跳出来说，「不对不对，不动产业与其他产业的关联性大……」很有趣的是，房价高涨的这几年，应该跟不动产业最相关的营造业，成长居然不时会出现负值。而主计总处的「产业关联分析」也指出：不动产服务属于「既不易带动其他产业起飞，也不易因其他产业发展而受影响，为联锁效果最低的产业」之一。（猜猜看为什么？）
这些事实，建商会跟你说吗？当然不会。政府会对你说吗？也不会。那些专家媒体会跟你说吗？更不会！
这就是为什么台湾建商们要花这么多钱投入广告与置入行销。他们不仅仅是要你买房子，而是要彻底地改变你的印象与观念，让政客能够顺利推行建商们想要的政策。基本上，所有你在媒体上看到「不动产业对经济贡献」的相关数字，几乎全部都用「住宅服务」灌水过。反正又有哪个住户会想到，自己也会莫名其妙地变成不动产业？
这应该是威权统治结束后，全台最大的洗脑工程。不信？可以做份抽样统计，要民众猜「不动产业」每年的产出占全国GDP多少百分比，我相信很多人的答案都是两位数。
很多人都误认为高房价可以灌水GDP。事实上，由于「住宅服务」占GDP比重远高于「真正的不动产业」，透过高房价提高总体GDP是没多大用处的，这也正是大家目前所看到的情形：马政府上台后，房价虽快速增长，但空屋率跟着高，房租水准便被压抑。影响所及就是整体不动产业（含住宅服务）对GDP成长的贡献不增反降（如图中的绿线）。美国经济分析局（BEA）也指出，房价上涨过程中，会有拉低房租的效果。所以抑制房价，降低空屋率，让租金水准合理化，才能真正提升GDP。同样地，分析「真正不动产业」对经济的贡献时，也必须同时考量高房价对租金水准与经济成长的伤害，方为公允。
作者推荐阅读：
一个分析师：「房地产垮台，媒体也重伤」
主计总处：「产业关联分析」
主计总处：什么是「住宅服务」？
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牧／为什么广告不能信？
牧／缴一千四，全家每人领三千？！
●作者牧，美国麻塞诸塞州，博，任教于某大学。以上言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄editor@ettoday.net