囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點

房市示意图。本报资料照

【撰文：杨明峰】

「囤房税2.0（房屋税差别税率2.0）」预计于2024年7月实施、2025年5月开征，将降低全国仅有1间自住住宅的房屋税，除了造福自住客外，并针对非自住住宅加税，提高多屋族的持有成本。

估计新法上路后，将对新建余屋销售不佳的建商造成较大冲击，外界预期，预售屋仍会是房屋市场的主流销售模式。

按现行房屋税规定，地方政府可视房屋所有人持有户数自行订定差别税率级距，并采累进税率计算，拥有房屋愈多者，采计的税率愈高，也就是俗称的「囤房税」。扣除全国家户3户自用住宅，拥有第4户以上，属非自住住宅，才会被课征囤房税。

以台北市现行囤房税1.0为例，持有非自住住宅2户（含）以下，每户按2.4%税率课征房屋税；持有3户（含）以上，每户按3.6%税率课征。而台南市分级较多，为1户1.5%、2户～3户1.8%、4户～5户2.4%、6户以上3.6%等；至于苗栗县因无囤房税，故无论拥有多少户，房屋税都以1.5%课征。

举例来说，王先生名下若有2间在台北市的非自住住宅，原有2户房屋税均以2.4%计算；若在台北市多买1间非自住宅，原本2户连同新买的1户，共计3户将统统跳升为3.6%计算。但若王先生不买台北市，而在桃园市多买1间自住宅，则会采现行的县市归户计算，原有台北市的2间自住宅与桃园市的1间自住宅，均适用于较低的2.4%税率，因此，在乎房屋持有成本的多屋族，多会纳入现行囤房税作考量依据，进行房屋置产配置。

目前全国22个县市中，包含六都直辖市、新竹县市、宜兰县、连江县、屏东县以及澎湖县等12个县市皆订有囤房税；其余10个县市因未有囤房税，房屋所有人无论持有几户非自住房屋，皆按法定税率下限1.5%课征。

在囤房税2.0上路后，由于多屋族占比不高，加上房屋税课税的税基远低于市价，每户仅会多出数百元到数千元的房屋税，对整体房市冲击有限，但也可能成为房东涨房租的理由。而手握数十间，甚至数千间余屋的建商，在此次修法中所受到的影响最大。

有专家指出，建商若是以成屋销售，或是销况不佳剩下太多新建余屋，一旦销售期拉长，囤房税2.0上路后势必将增加售屋成本，使建商更需做好成本控管。因此，避开成屋销售，以预售方式推案，仍会是市场销售的主流方式。馨传不动产智库执行长何世昌认为，未来预售期将会拉得更长，「慢慢卖，慢慢盖」，建商借此减少成本压力。

另外，豪宅因坪数较大，且销售期动辄5年以上，房屋税的持有成本增加较为有感，加上豪宅市场近年买气黯淡，一般建商将避开豪宅，倾向以中小坪数产品推案。何世昌分析，囤房税2.0将增加新建余屋的1.2%房屋税，对于豪宅建商整体利润影响，还未形成实质压力，预计有实力的顶级豪宅因此降价的机会并不高。

考量每个推案的净利率维持在10%左右，中华民国不动产联盟总会理事长林正雄说，囤房税所增加的成本，建商将透过控制总量手段调整，比如今年原先推案10案就减为8案，预估2024年整体市场推案量，比起2023年将减少15%。