囤房税2.0上路 投资客变身智慧置产

住商不动产企画研究室执行总监徐佳馨。（住商不动产提供／王莫昀台北传真）

日前，立法院顺利三读通过财政部「房屋税差别税率2.0」方案，预定明年7月正式上路，并于2025年5月开征。本次修法有四大重点，包括「非自住税率调升2至4.8％、全数累进，并强制地方政府必须订定差别税率」、「住宅数改采全国归户」、「自住、出租与继承取得减税」与「建商余屋税率调整」。根据财政部的推估，估计新制将影响总户数445万户，其中包含适用单一自住优惠税率的310万户；新增税收新台币22.7亿元至32.7亿元。

三读通过后，产官学各方均有看法，但业者普遍认为，在台湾多数为老屋的状况下，市场上除新屋外，房屋税税基普遍都低，纵然税率高，用处也不大。一年多个几千、万把元，是能转嫁给租客的空间。同时，持有成本低会让投资客更喜欢老房子，让价格更容易叠加，这也是现在普遍大家认为房租和房价会因为反映税费成本的重要因素。

如果资金没去处，在此情境下可以预期，投资人从「傻瓜囤屋」模式，转换成「智慧囤屋」模式。以差别税率为蓝本，维持控制在三到六户低量之间，挑选上以老、低总价的物件为首选，同时搭配长期持有并出租养房模式，达到节税效果；建商恐怕就往「预售完销」目标努力，尽量以低总价小宅为主打，避开大坪数豪宅，以免卖不掉的无穷后患。

不过，这些年不动产相关法规越改越复杂，不仅民众头疼，连业者亦是一头雾水，但可以看到的是房价一直未有明显修正下，建商推案越发单一，因应新税法产生的交易型态却不断推陈出新，最后到底能否走向许多人期待的居住正义，恐怕谁也说不准。