囤房税2.0上膛 不动产开发公会全联会批形同「毁房税」

不动产开发公会全联会秘书长于俊明直言，建商卖不掉的房子仍要课、还要课到最高税率的囤房税，这简直是「毁房税」了！（王莫昀摄）

行政院今日通过囤房税2.0草案，拚明年7月上路，不动产开发公会全联会秘书长于俊明表示，在地方调税基后，中央倘再以囤房理由巨幅调高税率，一路踩油门式大幅调涨房屋税，对于居住巿场及不动产开发商营生安定性影响甚大。他直言，建商卖不掉的房子仍要课税、还要课到最高税率的囤房税，这简直是「毁房税」了！

财产税负担在学理上应有最高额限制。德国联邦宪法法院即提出「半数原则」作为其界限，惟我国无此限制。于俊明指出，特别就起造人而言，是投入劳力资本生产新屋供应者，新屋是生产、制造出来的待售商品，竟列为等同投资客购屋囤积的囤房税课征对象，且待售房屋属量化生产，动辄被课予草案最高4.8％甚或5％税率，根本欠缺合理性。

不动产开发公会全联会并提出六大诉求：

（一）在本质上，起造人不应与购买囤积者课征同样之最高税率：起造人是房屋「唯一」生产者，可以增加房屋供给、平抑房价，并具促进地用、协助都更危老、增加就业机会之社会、经济贡献，在课税评价上，不应适用囤房最高税率，违背税制公平原则。

（二）税基、税率双涨，将产生刨根效果：以台北市为例，112年7月1日后之房屋构造单价虽为实际造价四成，惟乘上路段率后就可能超过实际造价，以草案4.8％最高税率核课房屋税，等于缴房屋税约16年【以路段率320％例：100÷(100＊40％＊320％＊4.8％)=16.28年】，尚未到达更新重建年期，财产已形同没收。

（三）领得使用执照即课征囤房税率，草案虽给予2年销售期，然仍缺乏实益：草案第五条第一款第三目规定：「起造人持有使用执照所载用途为住家用之待销售房屋，于起课房屋税二年内未出售者，最低不得少于其房屋现值2％，最高不得超过3.6％。」即一领得使用执照即已至少课征2％的差别税率，甚至于市县政府可加码至3.6％，姑不论待售期2年是否足供售罄，但在此 2年内即已课征囤房重税率，2年前后只有差在税率「重」与「更重」之别，对生产房屋的本会会员言，欠缺合理性。

（四）起造人新建的商工用途房屋同属存货性质商品，倘迳课囤房重税率，也缺乏合理性：就立法说明所述「考量使用执照所载用途为非住家用房屋亦可能作住家使用，持有多户该等房屋且未作有效使用者，亦宜适用较高税率」，但起造人生产的待销售房屋实为一手屋性质，在未售状态下不可能进行所称之「作有效使用」，若适用高税率，不仅「影响殊甚」，且「株连过广」；起造人持有使用执照所载用途为非住家用者，同属待销售存货性质，却适用囤房重税率，对配合经济发展提供商工用途房屋起造人，亦未臻合理。

（五）待售期2年过短，于巿场不景气或政策因素下尤烈：待售期不足，将迫使市场尽量舍「先建后售」而采「预售」方式进行销售。即使采预售方式，起造人一直须等至过户、分户贷款后，方能取得七成左右所余房屋款额；于此前，需面对融资利息、管理支出、市场与建物保存登记风险以及房屋折旧等压力与财务负担，起造人何苦故意去「囤房」？而且倘确实卖不出去，在税法评价上就叫做「囤房」，就要课征重税，实在让房屋生产者情何以堪。即使课征房地合一实价课税，对于发生亏损者可以不用缴税，但是就算亏损也卖不掉的房子仍然要课、还要课到最高税率之囤房税，这简直是「毁房税」了！因此待售期宜予增加，并就不可抗力及不可归责事由，准予申请延长待售期。

（六）就起造人囤房税率宜由中央统一制定：本会所属会员跨市县推案事属常态，在草案设计下，各市县将采不同税率，业者难以估算租税成本，而相对税率较高市县，亦易产生排挤，建议就起造人部分宜由中央统一制定单一税率。