法律观点－税捐优惠维持 公益出租人的租约却「消失」了

为鼓励房东成为公益出租人，政府提出许多优惠政策。图／本报资料照片

当房东收租金是许多人增加被动收入的方法，而不少房东为免房客在报税时列举租金支出扣除税额，使自身税负增加，常在租赁契约上约定房客不得申报租金支出、租金补贴，甚或如房客申报，增加的税捐将由房客负担等。而为鼓励房东成为公益出租人，住宅法于105年修正时，给予所有权人每屋每月1万元租金收入免税额，同时给予房屋税与地价税比照自住税率的优惠。于110年5月18日再修正租金收入免税额提高为15,000元。

■鼓励公益出租，租赁契约不得作为查税依据

为提高房东参与公益出租之意愿，消除房东疑虑，避免出租住宅成为税务机关追查租赁所得、房屋税及地价税之依据，112年11月住宅法再次修正，其中第15条及第16条增订公益出租人租赁契约资料不得作为租赁所得、房屋税及地价税查核依据之规定。

所谓公益出租人，依住宅法第3条第3款规定，是指住宅所有权人或未办建物所有权第一次登记住宅且所有人不明之房屋税纳税义务人将住宅出租予符合租金补贴申请资格，经地方主管机关认定者。而目前计有二认定方式，一是房东自行申请，一是由政府直接认定，例如房客申请租金补助、符合自建自购住宅贷款利息及租金补贴办法之租金补贴、其他机关办理的租金补助等，此时，房东就会被认定为公益出租人。

依住宅法等规定，公益出租人可以享有以下之税赋优惠：

一、综合所得税：承租人若享有租金补贴，身为出租人之房屋所有权人于申报综合所得税时，依住宅法第15条第1项规定，享有每屋每月租金收入最高新台币15,000元之免税额度。

二、房屋税：依房屋税条例第5条第1项第1款规定，同自住住家用税率1.2％。

三、地价税：依住宅法第16条第1项规定，得适用税率自用住宅用地税率课征，而自用住宅用地税率依土地税法第17条第1项规定为千分之二。

■诱因增加，但法律公平性待商榷

虽然成为公益出租人有以上三大税赋优惠，但由于公益出租人的认定是以房客符合租金补贴资格为准，如果将来房客不再申请或换人，则房东除不符合公益出租人的资格，无法继续享有前述租税优惠外，也难再隐身。此外，如果有房屋转让的计划时，尚有土地增值税及房地合一税等考量，更可能会大幅降低房东成为公益出租人之意愿。例如，土地增值税如要适用一生一次或一生一屋自用住宅用地优惠税率10％之规定，需符合出售前一年内或前五年内，未曾供营业或出租之要件，但如成为公益出租人将住宅出租给弱势族群，将无法按自用住宅优惠税率课征土地增值税。

现实生活中，纳税义务人诚实申报或揭露似不易期待，是以，住宅法修正增订公益出租人租赁契约资料不得作为租赁所得、房屋税及地价税查核，以此鼓励屋主成为公益出租人，对成为公益出租人的房东而言，除可享税捐优惠外，更增不追税之保障，自属福音，但能否达成提高屋主参与公益出租之立法目的，则有待观察。此外，不追税规定是不是免死金牌，是否符合法律公平价值，亦值思考。

至于房客，在确认能否申请租屋补助之余，建议也先与屋主沟通相关租赁条件，例如申报综合所得税时能否申报房屋租金支出、申请租屋补助的租金和没有申请的租金有无不同等，取得一定共识后，再行签约，以免双方摩擦。