买成屋，建商真正的黑心你看不见！
虽然近几年台湾房价屡次居高不下，不过仍是有许多民众为了买屋而努力打拼，借由储蓄让自己能早日买到一间好宅。不过，我们也时常在新闻上面看到买屋纠纷，或是住了几年后才发现房子漏水严重、房屋结构出现问题、房屋建材偷工减料等问题，如同本书作者所说「眼见，不一定为凭！」，因为对于买屋的细节不够了解，所以往往沦入了建商与房仲业者的话术陷阱中，而悲剧也通常都是在签约后或已将房子买下后才慢慢发酵，来看作者的举例说明与统计数据便能见分晓。
哪有那么恐怖，别吓我们了！
千万别说不可能，举个例子，过去位于台北市东湖地区的合家欢社区，十几年前采取五层连栋、三米宽大气中庭走廊，豪华的设计，让许多购屋者趋之若鹜。
然而，建商却使用海砂做为钢筋混凝土中的细粒料，于是含量过高的氯离子逐渐腐蚀钢筋，曾经美轮美奂的建物，如今只剩下锈蚀斑驳的空屋，还有住户满腹的怨气。目前社区早已「十屋九空」，留下来的住户多半是因无处可去，不得已才冒险留下。
至于建设公司十几年来消极避责，让住户只能无奈接受这个残酷的事实。社区名衔下方的那片白色盐结晶，恰似这群孤立无援的住户，哭过又干的泪痕。
相信没有人希望自己买的爱屋，出现上述案例中那么严重的品质瑕疵，然而新成屋及中古屋是建商早就盖好的建物，钢筋、混凝土、防水材等重要的工项早已施作完成，无法以肉眼检视。
这就好比我们若不透过医疗器具，也无法得知骨骼、器官是否受伤，两者是一样的道理。遗憾的是，目前还没有成熟的非破坏性检测方式，能够在上述工项施作完成后，再来进行检视施作的品质。
表1 是102年第三季全台发生购屋纠纷的统计，总数高达532件，其中与施工品质有关的纠纷，单单房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、设备建材不符7件、工程结构及公共工程安全问题8件，以及氯离子检测3件。各位准备购屋的朋友，您还觉得成屋真的可以「眼见为凭」吗？
买预售屋，有三大优势
成屋所谓的「眼见为凭」，其实只看见了房子的外观与装饰材料，你能看见埋在墙壁中的线材与配管吗？看得见钢筋的粗细与搭接方式吗？还有，你看得见防水材涂布的高度与厚度吗？
再来，「眼见为凭」意味着房子已经盖好了，等到此时才发现客厅太大、书房太小，不符合使用需求，你也只能摸摸鼻子，在室内装修时另外花钱将旧隔间打除，重新依需求隔间。
而相对成屋的这些缺点，预售屋有以下三大优势：1. 房价给付较为弹性。2. 可以配合需求办理「客变」。3. 可以实际监督工程施作。
优势1 房价给付较为弹性房价给付较为弹性的优势，并不是指预售屋可以让房屋总价降低，而是不像购买新成屋，在签约后一至二个月内，就必须备妥全额的自付款。购买预售屋该付的自备款，可以在工程执行的一年至二年内，分阶段给付，常见的状况区分为：签约金、开工款、地下室完成、结构体完成上梁，及交屋等几个阶段。也因为如此，买方在资金调度上，存在比较宽松的给付弹性。
优势2 可以配合需求办理「客变」因为预售屋卖出时房子还没盖好，所以不影响整体结构及使用安全的部分（如房子的内部隔间、装修材质等），建商通常会允许购屋者依自己的需求进行变更，这也就是俗称的「客变」。如果购屋者已经规划好未来爱屋的室内空间配置，就可以依此需求，请建商配合调整隔间位置、装修材质，甚至是插座、弱电配置位置等等。
但要请各位购屋朋友注意的是，因为客变而增添的建材及工项，成本必须由购屋者自行负担；但因此减少的建材及工项，同样也要从原先的房屋总价中扣除。换句话说，建商应该依照购屋者的需求，做出一张类似表2的「客变明细表」。
啊，每次看到这个头就昏了！
其实，只要依照「看图说故事」、「有加就有减」及「上网勤访价」的三个口诀，将明细表搭配签约的图说一起看，就能清楚知道你的爱屋变更了什么东西喔。
你这样说，还是有听没有懂！
好，举个例子。以上表为例，所谓的「看图说故事」，就是把你签约的平面图拿出来，先计算一下原本的插座及网路出口数量，再跟自己理想中的数量比较。如果增加的数量跟客变明细表上「追加部分」的数量一样，就表示建商已经将插座与网路出线口放进工程。
「有加就有减」则是指，装饰材质变更时，新的材料要用多少面积，相对旧的材料就应该减少多少面积。就如同上表中「60×60 抛光石英砖」的追加量12 坪，会等于「30×30 磁砖」的追减量12 坪。
优势3 可以实际监督工程施作预售屋是还没兴建完成的房屋，因此购屋者自然有机会亲眼看见建物所使用的建材尺寸、厂牌与施工方式，还可以直接拍照存证。以我自己为例，事先都会请建商告知钢筋、电线、PVC 管、EMT 管、防水涂料等材料的进场时间，有空时便会到工地，亲自看看这些材料是否符合契约所规范的品牌与规格。除此之外，我还会要求，要安装在我屋子内的马桶、厨具、烘衣机、洗脸台等设备，一定要「经过我本人现场同意后才能安装」，以避免将来验收时还要再花时间拆除不合契约规定的器具，影响迁入爱屋的时程。
这些施工中的查核动作，能帮助购屋者维护爱屋的品质，而也只有购买预售屋，才有可能「亲眼」看见爱屋是怎么盖起来的。
★拒绝黑心预售屋，你一定要睁大眼睛：．避免买到烂尾楼：和建商签订「价金返还」与「不动产开发信托」。．充分运用客变需求：运用「看图说故事」与「有加就有减」两原则，每分钱都算得一清二楚。．检视安全设计：要求查看房屋的结构图说及结构计算书，确保安全无虞。．监督钢筋结构：到现地施工勘查钢筋绑扎，查看建商是否依图施作。．检视混拟土测试：要求查看氯离子测试结果与混凝土试体实验后纪录图，严重不符合规定立即要求退屋。．进行防水测试：要求进行试水48小时防水测试，亲自到现场确认有无渗漏痕迹。．预防建材偷天换日：在契约上要求所有材料与设备，全部都需「经过我本人现场同意后才能安装」。
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★本文资料经授权摘自：高宝书版《预售屋全攻略》作者：dolin66/着。出版日期：103/4/30