每坪3万8！西门11年租金暴涨5成 一根「黄金柱」比房子还贵
「西门的特色就是没特色」
西门町近几年租金又开始看涨，原本以为已经没落的地区，又变成台北必去的十大商圈之一，老字号的门卡迪咖啡却不敌这波租金的涨势而歇业，取而代之的是国际品牌Jordan的进驻，也开始一波新旧交替。到底为什么西门可以重新发展起来，西门徒步区街区发展促进会理事长刘家鑫说，「那是因为我们什么都有，食衣住行育乐，来这边一次满足。」
西门商圈在日治时期仿造浅草徒步区规划而成，曾经繁荣一时，但随着光复后的交通变迁，加上东区、信义计划区的规划，逐渐没落下来；经济部在1999年成立西门区的促进会，也是全台第一个徒步区促进会，想重新振作商圈，但持续几年的经营没有起色，2006年的西门町陷入一片黯淡，刘家鑫摇摇头，「那时候西门关了4、5家店有，基本上没什么生意了。」
▲还没晚上人潮就非常多。
刘家鑫说，那时候好多房客想要降房租，房东们跑来找他商量，他极力劝说「降就降，房子是你的你怕什么？大家要懂得共体时艰，继续让人走，到时候变成一片冷清，谁还要来？你租都租不出去」；有人听了之后，从原本22万的店租降成19万，但还是有个人死撑着不愿意降，每天在门口抽烟烦恼，直到最后被逼的没办法才妥协。「撑过那段，现在不是很好？租金比起来至少涨5成。」
西门红楼在日治时代等于当地的百货公司，万年大楼则是少数的戏院，当时电视还不普遍，民众的娱乐就是上街看看电影，成了最热门的地方；光复后，在1973年改建成商场，包括流行服饰、球鞋、手表、手机、漫画杂志等都可以找得到，最具特色的则是一整层的模型店，成为横跨新旧世代的记忆，刘家鑫说，「万年大楼真的是个奇迹，西门町其他楼上的店面，不是仓库、理发就是旅店，很少有像这样做得起来的。」
▲万年大楼是横跨新旧一代的记忆，其中的模型店最具当地特色。
以前捷运还没营运的时候，中华路上的中华商场是最热闹的地方，共有8座3层楼的店家紧邻西门町，也带动源源不绝的人潮，但1992年为了兴建捷运而拆除，中华路那侧便没落了；捷运站6号出口一出来，接到汉中街、峨嵋街，也就是所谓的「蛋黄区」，大家绕到路口都会左转武昌街、而不会右转中华路，刘家鑫摊手，「我问为什么不走这边，他们说『不想走回头路啊』，没落的路没人走。」
▲捷运西门站6号出口一出来，就是租金高涨的蛋黄区，也是人潮最多的地方。
谈到为什么西门町又可以重新发展起来，刘家鑫认为，是因为「西门町的特色就是没有特色」，你可以在这边找到任何品牌的东西，光是饮料店，叫得出名号的在这边都有分店，「吃东西你有贵的、有便宜的；买东西有新潮的，有怀旧的，像一个手机壳，你上星期看到，这星期再来买就没有了，店家也不重复进货，永远来都是新的，所以东西一来大家就抢着买。」
▲红楼商场历史悠久，也成为文化中的记忆。
不过只有潮流也不行，如果没有变化，店还是做不长，刘家鑫说，之前有一家卖冰淇淋的店，刚开幕也是大排长龙，后来就没人要吃了，大家宁愿去阿宗面线，「冰淇淋你吃来吃去都一样，阿宗面线虽然当地人也吃到不想吃，但他卖什么？回忆跟特色！」如果只是仿效外来的流行文化，几个月就得被淘汰。
「其他地方的商圈都要进加护病房了」，刘家鑫说，像各地的「XX街」，比如是卖衣服的，那买到衣服之后谁还想逛？再比如信义计划区跟东区，马路这么大条，除非特别去哪一家店，不然不会想走到另一头，变成只有单边有生意；「新鲜感过了，店租又贵，一般人不会常去逛」，而西门町走完全不同的路线，专攻庶民生活，来这边可以吃东西、喝饮料、买衣服、看电影，「还有观传局的官员跟我说，他会特地来这边买手机壳！」
▲捷运西门站6号出口是个分水岭，左边的店租便宜，右边的店租可以涨到3倍以上。
在观光热潮跟经济繁荣之下，目前西门町的店租每坪大约落在2~3万8千元左右，更夸张的是，光是成都路跟汉中街上的一根「柱子」就可以租到3万，但同样是汉中街，捷运1号出口出来的那条就显得冷清；「这边喔，店面50几坪还加地下室，只租12万，比人家柱子还不如」，刘家鑫比着成都路切开的路口，一左一右，价钱至少都差到3倍以上，「再涨下去，所有的店都要开到24小时了！」
▲▼西门町蛋黄区（精华区）。（图／记者周亭玮摄）
永庆房屋西门店表示，在西门町有分蛋黄区跟蛋白区，蛋黄区就是指峨嵋街、汉中街的交叉口，也是最靠近6号出口的地方，那边店面租金差不多都2~3万8千元，而卖的话，有史以来的单价是每坪1300多万；另外，虽然住家不多，但租金也居高不下，光是15坪的套房就可以租到2万左右，「不过这边比较特别，行情一直在跳，只要有一间空，后面就等着替补，譬如说前一个租30万，下面的已经用40万在等了。」
▲一根柱子比人家房子还贵，上面的多国语言也显示观光客来的人潮分布平均。（图／记者卢映慈摄，下同）
「这边的租金都是像塔一样叠上去，不是一坪加1、2千，可能一次就加个10万」，永庆表示，这2年交易量比较少，但价格还是算持平，比较没有受到大环境景气的影响；「精华区很多都3年一约，除非你是比较大坪数型的，他愿意跟你打长约，不然基本上都以3年为限，3年就调涨一次，所以可能今天租金上涨，下一个可能就在standby了。」
刘家鑫也表示，一根柱子一般是两面，但三角窗的柱子有四面，像这种热门的柱子就有2个房东，一人差不多收3万左右，「比很多地方的房子还贵」；而到了昆明、西宁南路的「蛋白区」，租金热度就瞬间减少许多，「不过现在观光客多，他们做旅店，也满好赚的。」
提到三角窗的经济效益，就会想到红楼旁那家大型的Jordan，3700万的高天价也打击了旁边的店家们；像门卡迪传出租金要涨到3200万，所以只好黯然歇业，刘家鑫说，「其实没有这么贵，但的确是比行情贵了点，没办法，年轻一辈就是都按照规矩来，旁边租这么多，不涨说不过去，不过他们应该还会再开啦。」
刘家鑫说，老一辈还是会顾念情感，就算要涨价顶多涨个1、2%，「但是你原本给人30万，房仲拿着40万的约在等，你要租不租给出钱多的？」当然原房客有优先选择权，听到房东来试探，为了不要被赶走，就算咬牙也要付这些钱，最不亏的还是房东。「西门町看起来很光荣，但每个店家都很辛苦，大环境没有以前好」，他笑笑，「但你做过西门町你就去不了其他地方了，因为没有人潮。」
▲老字号的门卡迪因为不敌高租金而歇业，显示新旧转换、国际品牌与在地小店的竞争。
不过现在西门的房价涨得这么夸张，刘家鑫难掩不悦的说，其实投资客也是一个原因，「他们人不多啦，但一次都买10几间，还都买在蛋黄区」，他摇摇头，「当然会破坏行情啊！」他说，投资客之间有个不成文规定，就是租金是买价的2%，买4亿就是1年8百万、1个月6、70万，所以投资客为了把房子卖高价，一定会提高租金，一下就拉上来，「我只能道德劝说啊！」
西门的「年轻世代」
不过西门町的组成除了观光客之外，台湾人其实才是主力，根据捷运局统计，每天西门捷运站大约有15万的人次，如果扣掉进出站的折半，等于大约有7万人来到西门，加上坐公车、计程车来的人，每天大约有9万多，其中年龄大约集中在18~25岁左右；刘家鑫笑说，他在这边算是「老头」，看着这些高中生、大学生，每个人都说「好新鲜！好好玩！」他真的不知道有什么特别的，「从小住这里，早就看腻了！」
「还有很特别的是，高中生每个人手上都要拿一杯饮料，好像不拿饮料就不潮一样，结果也没喝几口就丢掉，游民都有好多饮料可以喝」，刘家鑫说，这些年轻人大概身上就带个500、1000的，吃个饭、逛个街，买个小东西很够，所以西门的东西绝对不能贵；「如果真的要买贵的潮牌，就先看好，回家跟爸妈拿钱再来买，不然就自己存钱」，所以潮牌在当地只是广告店，是给这些想消费的人看「实体DM」的。
西门町的次文化也是因为年轻人多，像涂鸦墙、纹身街、动漫，「还有给人刺安全帽的呢！」各国来这里的观光客也都偏年轻，大家都喜欢这种「庶民式」的生活、逛摊贩，也成为西门町虽然乱、但乱中有序的特色；「有人说要把这边的招牌都改一样，建成圆环就是这样被搞坏的！统一的东西最难看！」刘家鑫说，连德国的学者来，都称赞这边的招牌乱得很有特色，「改得整整齐齐，我不如去百货公司地下美食街。」
刘家鑫解释说，建成圆环原本也是摊贩乱乱的，但后来请了有名的设计师来改造，「洗碗槽全部改成小小一个，哪够用？」摊贩只好搬走，圆环就这样被搞坏了，西门町绝对不能再重蹈覆辙；另外，像东区跟信义计划区为什么没落、空屋率高，因为店面都大得不像话，「店这么大，店租这么贵，只有财团有这个能力进驻，如果可以把100坪改成20坪5间，那就很好租。」
刘家鑫提到，像捷运站底下的地下街店面，那时候问几个年轻人要不要租，他们说「一个月10万的租金我们付不起」，他才发现这些店面大小跟租金的比例不正确，建议政府给年轻人机会便宜租，「他们有想法，给他们机会，就能更带动西门的发展」；西门也是最早出现店中店的地方，由二房东租一整层、一整栋再分割租，服饰店旁边有首饰店，买完衣服配首饰，老板们也高兴，客人也高兴。
另一个年轻人多的原因，也是因为「很安全」，刘家鑫说，以前提到西门町，一定会想到色情行业，还有援交妹，那些退伍老兵就拿着一份报纸坐在那边，「好像在看报纸，其实在看妹子」，还好这些人慢慢没落下去，西门町才又治安好起来；「所以我就跟他们说，绝对不能有夜店，开一家抓一家，只要有夜店一定有毒品，有毒品就有帮派，西门町会被搞垮的」，他联络红楼旁的警察局严厉取缔，才能保有现在西门的风貌。
现在西门町的经营方式是「外包BOT」，由广告公司承租，盈亏自负，但要负责把西门町管理好、修理椅子路灯、摆放垃圾桶跟清洁等，「很多人想复制这个模式，但我觉得很难啦，有哪个地方像这种不大不小的路？师大夜市路太小，没有垃圾桶，所以环境脏乱，东区路又太大，做不起来，能够『徒步』逛街，才是西门成功的原因」，刘家鑫笑着说，「这是西门独一无二的所在。」
商圈是文化带起的
不过西门町达人林恒升认为，西门的发展是「文化带动商业」。「你们知道新光三越信义店开了一个剧场吗？他们扭转了周年庆时，店内才有较多人的劣象！」他说，以往商圈用周年庆、节日等降价促销来吸引顾客消费，反而导致大家都在等降价才去购物，但只有「文化」可以提高来客率。
暱称「升哥」的林恒升说，「以往，最繁荣的核心商圈，通常是面积够大、容量多，还有特色，但早期通常是单一核心商圈，和以前相比，现在人口变多，加上交通方便，以及物质所得的增加。」；台北早期通常是一个核心商圈最繁荣，从清朝的艋舺、大稻埕，到日治时期的大稻埕、荣町，战后上一波繁荣时期的西门町，都是一方没落一方兴起，现在人口比以前多，加上交通、所得等因素，是多个核心商圈并存的时代，这也是西门能够再次兴起的原因之一。
▲西门町达人林恒升表示，像天后宫就是西门独有的特色之一。
西门町由于发展比较早，在房子、商店形态都是一种「老旧」，跟80年代东区、90年代信义计划区起来之后，西门町相对没落，当时报纸还形容西门有10多，像是「老人多、援交妹多」，在2006、2007前后的西门，还普遍留有负面印象；不过在促进会打出「文化、美食、购物」的口号之后，大家慢慢意识到西门不只是可以享乐的地方，还有不同世代之间的记忆、历史价值，慢慢的形成一种扭转的情势。
升哥举例，现在很多公司都会拍微电影来行销，不是单纯的推商品，而是把自己跟消费者放在一起，因为我们是一体的、有共同记忆的，所以才会买你们的东西，西门也是如此；「外界都说西门是因为捷运通车、盖红楼、兴建徒步区、国外背包客大增而红起来，这些的确很重要，但最大的原因是商圈评选冠军3连霸之后，大家看到原来西门町这么丰富、这么好。」
▲西门的特色是新旧的文化交替。
西门不只有年轻人
升哥说，捷运板南线通车是1999年，徒步区启动是在2000年，西门红楼开始营运是2002年，当时西门町还处于低潮期，都跟西门的繁荣时间刚好错开，「如果要说捷运通车就可以繁荣，那全台北捷运可以到的地方应该都要很繁荣才对」；商圈评选冠军之后，因为太出众人意外，媒体开始大幅报导，尤其是商业周刊的18页专题报导，西门町美食多、特色街多，让西门重新受到注意。
西门的租金2011年还输台北车站站前，2012年第三季就赢了，2016年还输东区，2017年第一季就持平，「但东区的空屋率高，所以实际上已经超越东区了」；升哥说，许多人以为西门町以年轻人居多，但其实是年轻人爱逛街，所以大部分商圈，都是年轻人居多，但西门町发展较早，反而老中青都有。
▲蜂大咖啡有着传统中药店的外观，有不少人会来这里怀旧。
升哥带记者们实际走了一圈，年轻人不少，但老年人也很多，像是蜂大咖啡等历史悠久的咖啡店，还有影城下的露天座席，都有满满的中年男子、老人家，「讲一个蜂大咖啡的小故事，以前老板是卖蜂蜜的，被蜜蜂叮伤后改咖啡厅，但大家都以为『蜂大』是蜜蜂大王，其实『蜂大』是蜂蜜大王」，升哥笑着说，「我看了好多报导，都没有人写对。」
升哥说，文化、美食、购物还可以细分，像西门的文化就有「古迹、展演、电影、音乐、艺术（美术跟建筑）、次文化」，美食则有「美食、咖啡」，这是西门的优势；根据外国报导，台北是世界10大美食、6大咖啡城市，华尔街日报也说，上海菜比上海道地，全台第一家咖啡店就在西门，连逝世的美食评论家韩良露都说，台北美食以西门町最为多元。
▲西门的「中西」美食是可以发展的特色。
台北三大百年商圈
「西门町是开放式，信义计划区则以封闭的大型商场为主」，升哥骄傲的说，西门叮跟其他地方不同，它是36宫格的街区组成，不像其他地方是一条一条的，而是正方形的，由3条徒步区跟中华路18公尺宽的人行道，勾勒出适合不同年龄层的「逛街」；「只要有人潮，就会吸引人潮，看起来人很多的地方，一定会越来越多人」，西门没有太大的路跟广场，小广场适合各种活动，让人感受到「人挤人」的繁荣，「逛街就是要挤啊！」
现在徒步区的管制时间，平日是晚上6点到11点，假日是早上11点到晚上11点，配合下班的人潮，让大家可以尽情逛，平常还是可以通车；升哥说，未来西门町一定要打造成「1到9年级的共同记忆」，有人问他，「我30岁了，还可以去西门町吗？」让他吓了一跳，只靠年轻人没有办法走得长久的。「人家研究5个长寿方式，看艺文、 喝咖啡、走路、逛街、看美女，西门全部都有，老人家也很爱。」