深圳商办大楼空置率创新高 「3大主因」让企业大量并购
大陆商办大楼空置率创新高，2018年下半年越趋明显，其中深圳中心商业区（CBD）福田的状况最为惨烈。除了租金下跌、空置率上升之外，险资、基金，以及总部企业持续大量的高价买入，也对深圳商办市场造成极大影响。
根据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》中显示，深圳顶级商办的空置率环比上升了0.2%至18.2%；而平均租金则环比下跌1.7%至每个月225.8元／平方公尺。在今年第一季度中，深圳全市的顶级商办净吸纳量为4.7万平方公尺，但福田区却出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平方公尺。
由经济形势让企业的租赁需求逐渐减弱，造成目前的商办市场「供过于求」。截至今年第一季度末，深圳全市的顶级商办大楼存量为608万平方公尺，虽然高于广州，低于北京、上海，但却将有109.9万平方公尺的商办大楼需交付，主要集中在福田、前海，分别占新增供应的28.8%、25.5%，比北京、上海、广州还要来得高。
▲正在兴建的商办大楼。
据陆媒报导，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇指出，深圳商办大楼的租赁需求减弱，尤其是中小型金融企业，他们希望降低资金投入，节省租赁成本来保持竞争力，以及有效躲避预期风险。此外，他也提到，在市场疲软下，深圳商办市场却频频出现大宗交易，希望通过大宗交易出售产权，获得现金流，但依然有外资基金、险资、银行、总部企业等机构持续接手。
谢靖宇分析，促成这些企业大宗并购有3大主因，「第一，许多企业来买深圳商办大楼大多是考量在粤港澳大湾区主要城市的策略性布局；第二，看准深圳潜力，认为日后可实现高收益退出；第三，基金投资逻辑是租金回报率是否可以达到要求，透过各种手段，期望在未来退出时能实现杠杆化收益。」
谢靖宇建议，个人投资者买入商办大楼时，需更加注重所在区域，以及考虑在哪个时间点进入，因为前期租金收益会比较低，「但如果只看未来的增长的话，深圳部分区域潜力非常大，就像谁也预料不到，深圳科技产业的异军突起，让后海区快速崛起，让商办大楼需求强盛。」