世大运社宅「老鼠屎、穿心煞」问题多？ 郭纪子：引导民众很重要
林口世大运选手村社会住宅有2500户供给量，为全国之冠，目前仍在赏屋未交屋阶段。不过近日发生有赏屋民众爆料这个社会住宅屋况不佳、管理制度不明、风水格局差等问题。社团法人台湾物业管理学会副秘书长郭纪子分析，此次争议出在政府未尽到引导民众的社会责任，才会导致诸多争议。
▲林口世大运社会住宅抽签时民众满心期待。（图／记者屠惠刚摄）
郭纪子针对「社宅品质」、「住户满意度」两大项问题，建议政府应该「落实真正的居住正义」并提供物管经验分享，期望政府能达到符合民众期待的社宅管理。
一、 社会住宅盖成什么样的品质？
社会住宅不是豪宅，是为协助社会相对弱势家户租屋需求，政府利用公共财投入兴建，属国家与人民的公共资产，须朝永续经营与实现真实的「居住正义」方向推动。如果社会住宅既要好地段、又要按照豪宅的标准盖，租金还要便宜，便是另一种意义上的居住不正义，也不会引导人民正确的观念。
出租型社会住宅的兴建与营运管理，需了解建筑物生命周期成本结构，包括初期「工程建设费」与长期「营运管理费」，财务规画若不能做到自偿，将来就是「钱坑」，不断用纳税人的钱去补贴、投入。社会住宅兴建工程需考量新工法、新材料、新设计等，在保证一定施工品质的基础上尽可能降低兴建工程预算及未来的营运管理费用。
政府单位对于住户期望值应进行合理引导与有效干预，而不是一再以政策宣示、影片、说明会、新闻发布等各种方式，讨好民众，将社会住宅宣导成豪宅的期待。
林口世大运选手村的社会住宅硬体设施，可谓木已成舟，可能无法满足民众对于居住品质提升的期望，现在可以做的，重点应在管理、服务、培力等软体方面的提升，可以为他们创造惊喜，超出期望水准。如此，可有效减少住户的误解和摩擦，提升住户的信任度和满意度。建议可从以下几点着手：
1. 主动沟通，了解住户的期望
影响住户期望的因素有很多，随着政府的宣传和民众对于居住水准提升的主观要求，住户对于社会住宅的期望值日益增加。但是，不同住户所期望的内容有所不同，有的住户将社区安全作为首要期望，有的对服务、环境要求高，有的则希望能降低租赁费用等等。而且不同住户在不同时期的期望也各不相同，因此，社宅管理是一个动态变化的过程，只有主动、及时、充分沟通，了解不同住户在不同时期的期望，并进行有效管理，才能在与住户的关系中处于主导地位，提升住户的满意度。
2. 创造尽量与结果相符的期望
不要为了政党选票、单位本位政绩或个人功劳，轻诺寡信，开出超过必要与可能的支票。由于资源的瓶颈与局限性，政府单位应对住户进行期望干预，让住户发现即使不能达成自己的完美要求，也不必对于政府的美意有遗憾与不悦。一定要践行承诺，努力使结果符合期望。政府单位应该明白，住户「期望越大，失望越大」。
3. 后续管理，在其他方面创造惊喜
要发挥社会住宅的政策功能， 第一梯次住户入住后，就应为住户提供多元的培力资源，助其提升脱贫与脱困能力。未来，租房期限届满前，政府宜主动提供购屋、租房资讯，辅导迁出作业，结合包租代管方案，协助搬迁户迁离社会住宅。
而对于长期营运与管理所需的经费以及适当品质的维持，如何与住户沟通并共同管理、加强住户自治将是重要课题。主要包括行政作业及人事费（含保全费）、设施修缮费（含日常与定期的设备与材料维护修缮）、能源消耗费（含水、电、瓦斯、资讯）等，管理单位应提示住户，共同参与讨论，以利绩效控制。