郭纪子／豪宅概念泛滥 饭店式管理沦梦一场
▲台北市信义区豪宅。（图／记者季相儒摄）文／郭纪子最近这一波房市，多头10余年，以住宅开发为主，而住宅发展的主轴是「豪宅」，「饭店式管理」成为行销层面的重要诉求，从北到南，豪宅林立，甚至于到了「豪宅概念泛滥」的程度，许多号称「饭店式管理」社区如今面临管理难题。
「饭店式管理」梦一场
台湾房地产这10年的进化发展过程，从正面意义来说，建筑物品质比过去有所进步，不同尺度的公共空间规划以及公共设施的配置创造了更多满足住户健康、享受高品味生活的需求以及人与人交流互动的活动空间，重塑了人们日常生活的行为模式，有效地提升了住户的居住品质。但是，毋庸置疑，目前也已经逐步呈现出许多问题：
一是不恰当的公共设施闲置，甚至荒废。突出的问题如温泉、SPA、游泳池等设施。温泉有输水、加热、设备维运、腐蚀管线或电器等一系列问题，使用成本非常高，而住户使用频率很低。SPA池、烤箱室、蒸气室在社区使用率更低，电力消耗、设备维护成本高，许多从一开始就处于闲置状态。游泳池等设施有一定的使用频率，但可能不敷成本。若是关闭会让豪宅失色，引起住户的不满，不关，管理费支出负担很重，关也不是，不关也不是，陷入两难。
二是二次施工的违规问题。不讳言，许多豪宅的公共空间休闲设施是二次施工的违章建筑。在开发商完工取得使用执照后，进行二次施工，俗称「二工」，例如，将机车停车空间装潢成KTV、影视厅，甚至于许多社区的门听、宴会厅、交谊厅都有不法违规使用问题，政府主管机关睁一眼闭一眼，但是有人检举就很麻烦，有惨遭拆除连社区大门都不剩的案例。
三是公设比过高，公共空间有使用效益不高的浪费现象。公设比过高是大家一直诟病的问题。例如，为了彰显豪宅或者饭店宅的特质，常常看到住宅大楼一楼有豪华气派的大厅，占用很大的公共空间。饭店大厅的设计与氛围，在旅客的动线之中，可以给旅客良好的第一印象以及渡假、尊荣、奢华感。反观我们社区住户，动线最常态是出家门、进电梯、下到地下停车场、开车出门，或者回来时反其道而行，一楼大厅常常不在动线中。一楼大厅占用很大空间，设置服务柜台，使用者主要为物管、保全人员，夏天天气炎热，开空调社区电费负担重，不开空调，工作人员热得受不了，是管理中普遍伤脑筋的问题。我真的很质疑：「我们的集合住宅，真的需要那么大的大厅吗？」
四是过高的维运成本，住户不堪负荷。要做到饭店式管理，硬体和软体缺一不可，不仅硬体方面需要花费，更大的成本是人力耗费，包括保全员、清洁员、总干事、秘书等人员编配，总坪数以及管理费单价不够高的社区，根本不堪负荷。人事成本费用在管理费总收入中所占的比重，有的社区高达八成，是很沉重的居住负担。号称秘书迎宾、专车接送、供餐点饮料、厨师进驻、健康饮食、调酒师服务等等，社区里有这么多的饭店式管理服务项目，开发商与购买者是否都要考虑一下，要编制多少人力，花费多少费用。除非是寥寥无几负担得起的豪客住户或者总建坪够大具规模效益的社区可能达成，绝大多数社区都可能只是黄粱一梦。
房市不景气时 就是梦醒时分
这些年多头行情中，开发商房子随便盖、随便卖，消费者随便买、随便赚，消费者对于饭店式管理的行销噱头很愿意买单，但是，目前国内房市不景气，房市成交价量走低，形势不同了，开发商、消费者确实到了该清醒面对调涨管理费的居住负担问题的时候了。我给购屋者的建议是：
一是检视林林总总的公共设施是不是自己想要的。例如，有人从不游泳，泳池对你就没有价值；有人从不唱歌，KTV买来干嘛呢？如果您非常喜欢健身，就要看社区有没有合您用的健身房。
二是检视公设合法性，不要买违章公设。在购屋时，可以要求卖方或仲介人员提供本买卖标的物使用执照(正本或影本)、使用现况之分管协议、规约、大楼各项管理办法、使用维护手册等文件，竣工图册可以向管理委员会借阅。
三是检视社区的财务报告。特别注意一下水电费支出、公设维护费支出以及物管、保全、清洁等人事费支出占总收入的比例。若公告栏看不到，也可以要求卖方向管理委员会借阅。依据公寓大厦管理条例第三十五条规定，利害关系人于必要时，得请求阅览或影印规约、公共基金余额、会计凭证、会计帐簿、财务报表、欠缴公共基金与应分摊或其他应负担费用情形，包括管理委员会会议纪录及区分所有权人会议纪录等，管理委员会不得拒绝。
四是检视社区总建坪与服务人员配置。若社区总规模不够大，要负担酒店式管理的费用显然会比较吃重，要么没有酒店式管理，要么就是管理费单位价格很高。最简单的方法就是问一下服务人员配置情形，除了总干事之外若没有配备2名以上社区秘书，就不太可能有所谓的酒店式服务。房市风向已经转变，建商物业开发的前期规划要如何调整，才能规划出「卖得动的产品」，我给开发商的建议是：
首先应该要扪心自问，厘清「豪宅」的概念。豪宅，必须拥有高级或繁华地段，拥有美的、现代化的、先进的建筑设计，高品质的、安全抗震的建筑结构与建筑装潢，建造过程精工细腻，拥有良好的景观与采光、私密性高，尊荣、高品味的物业管家服务等等，不管是透天独栋别墅或是集合住宅都包括在内。按照这样的豪宅定义标准，检视台湾的高级住宅，有多少案件是符合标准堪称「豪宅」的呢？最近若干年来，我们台湾房市从南到北普遍以「豪宅」为诉求，几乎盖了新房子就等于盖了豪宅，这实在是对于消费者的误导。我说得直接一点，「豪宅」概念泛滥，绝大部份是「伪豪宅」。
不同国家和地区，对于豪宅的定义标准有所不同。以欧美国家的标准，隐私度极高，拥有私家花园的独栋别墅才能算是豪宅，例如美国洛杉矶的比佛利山庄就是这样的豪宅区，有不少富豪与艺人居住。而在纽约曼哈顿，对于豪宅的概念则比较相近于我们东方大都市的豪宅概念。
其次，清醒面对规模极小的豪宅市场。台湾的豪宅市场规模非常小，又由于豪宅带来炒房、贫富差距等社会争议，豪宅税的惩罚性课征等打房措施，豪宅市场已经成为「哀嚎的住宅市场」。这样的房市气氛下，再以「豪宅」、「饭店式管理」为诉求，可能会不合时宜。
第三，怎么办？如何才能规划出「卖得动的产品」？我的建议是「降低公设比，减少部分设施或服务，以降低房价与未来的管理成本，减轻住户居住负担。」才是比较符合目前市场需求的产品。我们的规划、行销广告思考惯性要改变，要有CP值高、追求经济实惠与品质兼顾、考量减轻居住者长期居住负担的产品开发、行销规划与客户满意的物业管理服务的整合性新思维，才能成为「卖得动的产品」，达到成功的销售。而在客户满意的物业管理服务方面，我们应该提供实在的建筑物长期管理、维护、修缮方案给消费者，而不是沿用已经被消费者看穿了的饭店式管理与服务的幌子作为诉求。
第四，建筑物长期管理、维护、修缮方案是什么？应该是着眼于能永续营运，维持恰当的居住品质、降低住户长期营运与维护成本，尤其「人事服务」、「维护修缮」与「日常耗能」的成本，于「前期物业设计」与「后期物业管理」中，评估居住空间与设施需求，结合绿建筑与智慧建筑设备与系统，兼顾在地住户未来管理费及公共基金负担能力做经费收支规划，未雨绸缪研拟长期修缮计划与经费编列方案，以利建筑师有依据从事建筑空间与设备规划设计，并协助管理委员会之决策与物业管理服务承办人的作业需求。第五，在市场需求面方面，要注意到社会结构的改变，少子化与老龄化、低结婚率与高离婚率、台湾将由群体家庭变成个人家庭等等因素，消费者型态的改变会要求户型设计的多样性与通用性、居住功能的适用性与无障碍、室内空间的可变性与家具的智能性、建筑与装潢风格的量体裁衣客制化、开发建设中的质量保证与降低成本、让利于民与加强售后服务、建立完善的物业管理与低成本等等。
总之，走过这10多年的房市多头，以目前的形势来看，当供需无法协调、市场价格走低时，物业产品设计与物业管理便成为产品去化的重要影响因素，考验着开发者的智慧，出奇才能制胜。
《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》106年5月10日公布施行，虽然一年来送审案件以及实施案件数字不大，加速都更推动效果目前仍不明显，但是，危老条例的设计，较适合小基地、民众自力更新，加上都市计划土地本来就有产权细碎化的问题，未来小建案比例将会增加。小建案的物业设计与管理，更加需要务实的态度与做法，应以建筑物工程设施全生命周期总成本观点，不仅考量新建工程「营建经费」，更要注意后续五十年甚至一百年使用生命过程中管理维护的「营运经费」与「修缮经费」。●郭纪子，景文物业管理机构董事长、景文科技大学环境与物业管理系、德明财经科技大学不动产投资与管理学程特聘业界专家、课程规划委员、台湾物业管理学会理事暨财务委员会主任委员。曾担任南非「侨声日报」总编辑，爱好写作，为非洲华文作家协会创会副会长，目前长篇原创小说「印象彩虹」正在海外文学网站连载中。以上言论不代表本网立场。▼郭纪子。（图／记者叶佳华摄）