台北车站西区未来七年23.7万坪供给量释出 办公商圈双核心发展

仲量联行董事总经理侯文信（中）、副总经理游淑芬（左）指出，台北车站西区门未来七年将有23.7万坪新办公楼完工，带动台北办公市场朝「双核心」发展。图/蔡惠芳

轨道经济效应发威，TOD建设正在全台遍地开花！仲量联行副总经理游淑芬今（8）日指出，台北市A办市场一直是以信义区及敦化南北路为主，未来大南港为首的东区门户计划，至2030年估计将有49.9万坪供给量释出，台北车站西区门户计划则预计会有23.7万坪，未来台北市办公商圈，将朝向「双核心」发展，随着轨道经济发酵，台北办公商圈将呈现东西门户计划逐步落实，高铁台北站、南港站正快速崛起。

仲量联行董事总经理侯文信指出，「现在台北市新办公大楼的租金水准，每坪月租，大概都是从3,000元起跳！」其中台北车站在未来交通条件支撑下，未来租金竞争力，是相当值得期待的。

游淑芬指出，近几年台湾北中南TOD建设遍地开花，捷运铁路高铁等大众运输早已成为串联产业链之重要核心，目前台北A办市场以信义区及敦化南北路最为密集。然而放眼未来，大南港地区为首之东区门户计划至2030年办公量体将达到49.9万坪；台北车站西区门户计划周遭则将有23.7万坪；台北A办市场形成东西双核心，TOD导向开发的新供给办公量体即将为高铁台北站、南港站带来最大效应，而台北办公商圈将随轨道建设发展，东西门户计划逐步落实。

侯文信分析，国土可利用空间狭长的日本，素来为TOD开发模式最成熟国家之一。台北东西区门户计划之未来发展，可参照东京办公市场之丸之内、品川站作为借镜。在交通运输位置上，丸之内及品川站，就如同高铁台北站及南港站，是东京内唯二高速铁路新干线之转乘站点。两者间连接之主要捷运网络直达皆为15～17分钟；作为主要国门之东京站及台北车站，距离国际运量最大的成田、桃园机场，亦皆为40～50分钟距离。

侯文信表示，至于高铁南港站周遭，近来的发展就如同东京品川，成为科技业聚落新兴市场。日本微软总部所在的品川，周遭大型开发计划如Takanawa Gateway Station，在南港也可见到以TOD模式开发的润泰南港大楼及南港之心等大规模开发案，串连起南软园区站之台寿C3、以及昆阳站附近的国泰南港调车场及富邦大南港。

而台北车站所在地的西区门户计划，区位条件及空间规划和丸之内亦有着高度相似。两地皆紧邻传统政经文化中心，在站前广场、大面积绿地、历史建物活化、建筑立面保留重新开发、商办廊带皆平行铁道横向发展等特色，复刻了丸之内古典与现代揉合之商业区风格。

东京车站复兴为街区带来新与旧的历史人文对比，西区门户街区沿着忠孝西路自北门起一连串的历史古迹保存再利用，商办规划上如皇翔北站专卖局仓库重建、北门邮局证券金融大楼，具有如丸之内JP Tower日本邮政大楼立面保存之城市风趣。

侯文信表示，除了硬体上的相似，未来西区门户计划金融及行政重镇集结，北门邮局证券金融大楼的证交所、柜买中心，期交所、集保结算所，以及冠德行二行三公办都更的国家及行政园区，预计将进一步带动西区门户计划金融业之入驻；将可发展为似丸之内区内三菱日联银行总部及金融集团、三井住友信托总行、野村证券总部、邮政银行总部及日本摩根史坦利总部林立之金融业聚集地。

据区内最大房东三菱地所公布资料，其区内持有商办于2023年，金融业为区内最大租户，占24.3％。

开发计划及策略上，西区门户及丸之内则以不同方式提高再开发容积率﹔西区门户计划以捷运联开奖励，如台北双星以此取得1150％容积，而丸之内再开发以移转东京车站未利用容积达到高容积率，并将容积移转收入进行车站站体复原更新；皆为鼓励TOD开发模式之容积奖励。

同为旧市区更新的台北西区门户计划地区，至2030年，将提供23.7万坪A办面积，成长至与丸之内第三次开发第一阶段相似之市场规模。届时新完工商办将占87％，高于丸之内第一阶段之新供给的61％，并集中在五年内完工之大楼，预计西区门户计划新供给租金将带动该区域行情。

侯文信指出，回顾丸之内，在第三次开发第一阶段中，区内多为超过30年屋龄之大楼，对新供给的强烈需求，使区内商办接近满租，在第一阶段完成的最后一年2007年，仍保持惊人的10％租金年涨幅。然而时空背景不同，西区门户计划主要完工之2026～2027年，将迎来台北市新商办完工潮，各商业区强烈竞争底下，空置率升高，租金涨幅虽有新供给带动，对比丸之内之租金涨幅可有期待，但仍待届时市场供需平衡的状况而定。

侯文信表示，传统车站商圈在永续议题TOD开发模式主导下，旧城复兴将成为城市发展核心；而台北西区除传统政经中心外更有国门交通枢纽加持，未来大范围都市更新后及相关金融机关进驻后，更增加对跨国企业金融集团选址之吸引力。新办公聚落成型，西区风华可望再现，台北A办市场将迎来东西双核心之新面貌。