以房养老4大秘诀让你享清福 1800万房每月可领3.5万
▲随着高龄化、少子化的趋势，高龄者愈来愈重视「自己养自己」的议题，以房养老就是方式之一（图／记者徐文彬摄）
面对高龄化、少子化社会，愈来愈多人担心退休金不足，或者必须「自己养活自己」的问题，因此政府与银行业者也推动「以房养老」商品，让退休族群靠房子养活自己，不仅高龄者有居住的地方，又可以有钱过生活。应该要如何选择对自己有利的以房养老商品，银行透露四大秘诀，让退休族可以轻松享受乐活的晚年。
根据金管会统计，以房养老自2015年底开办以来，到今年第一季共有14家银行承作以房养老，包含合库、土银、台企银、一银、华银、台银、高雄银、中信银、台新银、上海商银、兆丰银、安泰银、阳信银以及彰化银。
统计显示，到第一季止核贷件数达4272件，核贷金额也攀升到239亿元；其中以合库和土银最为大宗，合库累计1697件、核贷金额99.7亿元；土银则有1372件，核贷金额67.32亿元；华银则居第三，办理件数累计达746件、金额为36.25亿元。以房养老开办至今大约已经推动四年多的时间，市面上商品也逐渐多元化，所以应该如何选择以房养老商品，银行业者提供四秘诀让民众参考。
一，首先要考虑贷款年限：一般的以房养老年限大约是30年，申办年龄也多要60到65岁，如果申办年龄可以愈早，对于申办的民众来说可以愈早享受退休生活。
二，房价高低的考量：银行业者指出，房价高低是影响实际贷款金额，连带影响贷款人每月的养老金可以领多少，目前市面上贷款成数大约是七成，鉴价愈高贷到的金额也就愈多，每月可以领的生活费也就愈多。
举例来说，以市价1800万元的房子，借款30年的话，大约就是360个月，贷款七成大约就是1260万元，再依每个月拨贷（1260÷360个月）来算，每个月大约领3.5万元。
▲根据金管会统计，银行办理的以房养老已有4272件，核贷金额也攀升到239亿元。（图／记者吴静君摄）
三，就是利率的问题：银行业者表示，以房养老大概就像是年金的概念，每个月都会领取养老金，但是实际的金额都会扣除利息，因此每个月会领到的钱也会逐月减少，例如首月领到的金额是3.5万元，第二个月就会开始扣除利息，之后每个月累计的贷款数愈高，计算的利息也就会增加，领到的金额就会减少，目前银行利率大约在1.61%到3.50%左右，民众在贷款之前要多计算以及询问，以选择最适合自己的产品。
四，金额领取方式：以房养老会每个月领取的金额愈来愈少，所以领取的方式也是民众要考量的，不少银行也会推出不同的方式解决愈领愈少的问题。
以土银来说，就是采取「利息挂帐」的方式，所谓利息挂帐就是贷款期间免缴，等到借款人过世或者借款期限到时，再收取利息，解决愈到后期、愈需要钱时反而愈领愈少的问题；华银则是透过透过安养信托及即期年金保险机制，无论借款人的健康状况如何，保险仍定期给付年金，保险保证期间给付不中断；兆丰银则是低利吸睛，贷款利率仅1.61%，就算加计手续费，总费用年百分率也仅1.63%，让民众领取金额时也不会有太大的负担。
▼各银行以房养老比较表。（图／记者吴静君、资料来源／各银行，以各银行公布为准）