中国新视野－房市全面收紧 「3＋2」紧箍咒上路

新历年后至农历年前，本是银行放贷银根最松之际，中国人民银行突然针对房地产推出最新的「限贷令」，这回是从「上游」的金融机构直接管控放贷比例，让不少准备杀进房市的大陆民众暗暗叫苦。

人行在2020年12月31日公布「建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知」，「通知」明订各大银行发放房地产贷款规模及占比上限，并在2021年元旦火速实施。

「通知」依据银行规模大小，分为大型银行、中型银行、小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五个档次，并据此设定不同的「房地产贷款占比」及「个人住房贷款占比」上限，也被市场称为房贷「两道红线」。

以工行、中行等大型银行来说，其房地产贷款占比上限不得超过40％、个人住房贷款不超过32.5％。中型银行如招行、浦发银行等的房地产贷款占比上限不得超过27.5％、个人住房贷款不得超过20％。针对超出上限的银行，人行亦明订过渡调整期，力求在2～4年内让房贷占比降至规范之内。

大陆官方在2020年8月即已针对房地产企业划下「三道红线」，要求剔除预收款后的资产负债率需大于70％；净负债率大于100％；现金短债比小于1倍。若同时踩中这三道红线的房企将被特别标记，各家大陆房企莫不兢兢业业。

市场普遍认为，人行在银行房贷的最新规范，让大陆房地产业正式形成「3＋2」的金融贷款调控格局，可说是从源头祭出紧箍咒。有专家分析，「3＋2」的房市红线监管主要是基于防风险和稳市场两大考虑。

对于房地产市场而言，「房住不炒」为目前政策重点；对于金融市场而言，则可防堵房地产风险进一步传导到金融领域，确保金融系统维持稳健。

在人行新规公布前，人行党委书记、银保监会主席郭树清已在2020年12月1日撰文指出，大陆的房地产与金融业深度关联，除了房地产相关贷款占银行业贷款的39％，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。郭树清更重话指出，房地产是现阶段大陆金融风险方面最大的「灰犀牛」，并且强调坚决抑制房地产泡沫。

据人行货币政策报告显示，截至2020年第三季末，房地产贷款余额稳步提升至人民币48.8兆元，占各项贷款余额的比重达28.8％；个人住房贷款余额升至33.7兆元，占比约19.9％。

由此来看，除了中资大型银行之外，其余银行业金融机构或多或少存在着房地产相关授信额度占比超标的问题。

另一方面，大陆民众持续不减的购房热情，也成为杠杆升高、金融风险升温的未爆弹。

根据统计显示，大陆民众的个人住房贷款占比近年快速走高，截至2020年第三季，居民杠杆率已升至33％，较2015年增加13.7个百分点，其中又以个人住房贷款为最大宗，这对防范金融风险是不可不慎重之事。

据国际货币基金组织（IMF）分析，当住户部门杠杆率超过30％时，该国的中期经济增长将会受到影响、超过65％会影响到金融稳定。因此，下一阶段，房地产行业必将转向去杠杆，确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到「安全线」以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

可以预期的是，在「3＋2」红线调控下，将可有效控制银行发放房贷的上限，从而限缩房企和购房者两端的银根，让房地产调控更加精准化。

从房市的角度来说，预期一线城市在地价上涨、货币宽松、人口不断增长的情况下，房价长线仍将缓涨；但三、四、五线城市在缺少产业支撑和人口持续流入的状况下，未来房价可能会有所下降。

若从购房者角度来说，2021年房贷利率可能不减反升，逢低购房的期望难以实现。