钟文荣／「40年房贷」要缴到眼茫茫发苍苍？
▲若房贷利率变高，还款能力没有提升的话，违约率就会提高，跨世代的债务压力更会提升！（图／视觉中国）
●钟文荣／科普经济学作家及资深产业分析师。经常四处卧底探究百姓生活，把枯燥的经济分析转成民众能懂的文章。
高雄市在八月底首创了「首购高雄宅」的40年房贷专案，年利率最低为1.6%，贷款成数最高八成，几个高雄的朋友问我，这40年房贷，不就等于是跨世代的房贷吗？
我认为，40年的房贷的确很容易变成跨世代的债务，条件是愈晚买房，机会愈大。依据以下的证据，根据联征中心的统计，2019第一季的首购年龄已经向后递延至35至40岁，若办理40年的房贷，房贷缴清时已经是75岁到80岁，早已过了退休年纪。
假定，一个人在35岁那年总算存到一笔头期款，40年之后，他已经75岁，早已超过了劳保年金请领年龄的65岁，若他不是在65岁退休，用劳保年金养房10年，不然就是得再继续工作10年，继续缴房贷。依2017年内政部编的「简易生命表」，若此人住在高雄，他在75岁的平均余命为12.1年，一间房子花了大半辈子缴房贷，而最终完全属于自己的平均拥有时间，也才12年！若他努力在80岁那年才缴完房贷，他人生当中最终完全拥有房子的时间只有9.12年！
80岁的老翁，早已视茫茫，发苍苍，齿牙动摇了，还得拚了命缴房贷，只为了不债留儿女！
根据上述这段的说法，40年的房贷，很容易变成一种跨世代的房贷，父母亲那一辈还没缴完的房贷，就可能变成子女那一辈必须要偿清的债务。
要试算40年的房贷，可以利用EXCEL的PMT函数，假定贷款600万，年利率恒订为1.6%，试算结果为每月本利摊还16,909元（如下图）。
▲600万房贷40年本利摊还结果。（图／作者提供）
假定这个人35岁买房，65岁退休，依据目前最高的投保薪资45,800元，为最终5年的投保薪资。若有35年的投保年资，最低每月可以领取15,423元的劳保年金。用年金缴完房贷后，如果他没有其它收入来源，他仍不足1,486元，且还有10年房贷要缴。意思是，这个人在人生的最后一段日子里，他的房贷会违约，除非他的房贷由后代还清！当然，这是一个相对极端的情况，然大家别忘了，这个条件是利率恒定40年不会浮动，但想必也知道不可能，若房贷利率变高，还款能力没有提升的话，违约率就会提高，跨世代的债务压力更会提升！
再想想，如果房贷高于600万元呢？
下表依据不同的贷款年限，计算房贷的终值与利息。所谓的终值，乃是计算本利到房贷终止时的金额。以40年的房贷计算，终值为1,137万元，等于利息是537万元。经40年之后，房贷的利息已经几乎快和本金一样了（若利率提高，利息会超过本金），而20年的房贷终值也才826万元，利息为226万元。
▲不同的房贷终值与利息比较。（图／作者提供）
高还款年限的房贷虽然稀释了还款压力，但到头来的房贷终值只会更多，这就是一种温水煮青蛙的方案。
我在《搞笑经济学》这本书中提到一个笑话：
有一天，商人问经济学家，如何消除排队的问题呢？经济学家告诉这位老板说：「市场经济消除排队购物现象的方法，就是抬高价格。」
这个笑话可以改写一下。降低房贷压力最快的方法，不是压低房价，而是拉高还款年限，而且，不会计算年金终值的购屋者，绝对不会发现，最终，房贷只会变高、变多，不会变低、变少！