住户拖欠管理费 管委会可强制禁用停车场?
▲社区管委会示意图。(资料照/记者叶佳华摄)记者叶佳华/台北报导
某社区有2栋机械式停车塔,B栋是独立产权,出售给非大楼住户使用,而独立产权的车位所有权人,具有该大楼社区的土地持分。不过,B栋停车塔有部分车位所有权人,却因未缴纳管理费且已累计到相当金额,因此管委会将B栋停车塔锁住,使全部所有权人皆无法使用停车塔。
对此,景文物业管理机构董事长郭纪子表示,许多公寓大厦管理委员会常以限制使用方式作为迫使住户缴交管理费的手段,此一做法有违反法律规定之虞,不建议管委会以此方式催讨管理费。
郭纪子首先指出,依《公寓大厦管理条例》,「住户」是指「公寓大厦之区分所有权人、承租人或其他经区分所有权人同意而为专有部分之使用者或业经取得停车空间建筑物所有权者。」而B栋独立产权的车位所有权人乃业经取得停车空间建筑物所有权者,皆为本公寓大厦住户,不可谓之为「非大楼住户」。
《公寓大厦管理条例》第二十一条规定,区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其他应负担之费用已逾二期或达相当金额,经期间催告仍不给付者,管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。▲住宅大楼。(图/记者林昱均摄)郭纪子也指出,《公寓大厦管理条例》第二十二条第一项规定,住户有下列情形之一者,由管理负责人或管理委员会促请其改善,于三个月内仍未改善者,管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议,诉请法院强制其迁离。
另外,依据该条例第四十九条规定,区分所有权人违反第十八条第一项第二款规定未缴纳公共基金者,由直辖市、县(市)主管机关处四万元以上、二十万元以下新台币罚锾,并得令其限期改善或履行义务,届期不改善或不履行者,得连续处罚。依此规定亦可解决公寓大厦住户拒缴管理费的问题。
郭纪子认为,若有管理费欠缴问题,原则上应依前开法令条款规定方式办理,而管委会并无「将B栋停车塔锁住,无论是否有按时缴纳管理费,全部所有权人都无法使用停车塔。」之禁止住户使用权。
郭纪子指出,该案例管理委员会的处理方式,导致「无论是否有按时缴纳管理费,全部所有权人都无法使用停车塔。」已经非常明显的有违反法令之虞。他建议,无论是管理委员会追缴管理费,还是有受损害住户需要追究自身权益,皆宜循合法途径解决,绝不能「以暴制暴」。▼景文物业管理机构董事长郭纪子。(图/记者叶佳华摄)