专家传真－大陆住宅土地到期自动续期 费用待定

在我近廿年服务台商的过程中，身边在大陆工作的台湾朋友越来越多。虽然台湾行政院国势普查处统计说2018年在大陆工作的台湾人人数为40万4千人（大陆海基会、台商协会2014年统计人数为85万人），但我相信实际人数应远远不止。其中，不少台湾朋友已经在大陆置产，我服务的各家台湾的银行也普遍接受台商用大陆的房产融资。借这次大陆《民法典》专题文章的机会，就聊一聊我们常被咨询的大陆住宅的「使用期限」问题。

大陆的土地制度，得回到1982年，从大陆第四部《宪法》说起。这部宪法正式确立了大陆土地只能由国家（或集体）所有而个人仅有使用权的土地制度。简单说，个人对土地有使用权（暂时的），对地上的房屋有所有权（永久的），相当于你「租」了土地。既然是「租」，就无可避免会有个「使用期限」的问题。

使用期限通常定为70年，也有少部分是30年、20年等较短期限。较短期限的那些房产前些年陆续发生了到期的情况。按大陆《城市房地产管理法》规定，土地使用权到期前，需要提前申请续期并支付出让金；大陆《物权法》规定，住宅用地使用权期限届满自动续期，但未规是否要支付费用。由于上述法令规定的不明确，对土地使用权到期如何处理的问题，在大陆产生了争议。

社会上提出了三类处理方式，一类是按照公告基准地价折算比例续费续期（深圳市），一类是按照到期时过去一年平均地价折算比例续费续期（青岛市），最后一类影响最大，要求按照土地市场评估价的一定比例续费续期（温州市）。

温州市当地新闻爆出，政府要求依土地市场评估价的三分之一续费续期（2016年温州住宅均价约新台币20万元/坪），费用远高于前述其他两种方式，瞬间引发了舆论热议。之后，地方主管部门请示大陆国家国土资源部，尔后国土资源部复函明确表示住宅用地使用权到期后不需提出续期申请、也不收取费用、且仍正常办理相关交易和登记手续。

当时我们也在服务一家台湾的银行，办理已经到期的大陆住宅的抵押担保。基于上述规定，我们认为房产到期虽然对担保金额有所影响，但房屋仍有担保价值，最终银行内部评估后接受了我们的意见，当地登记机关也顺利办理了抵押登记。

不过，大陆国土资源部的复函亦仅是一个过渡性办法，后续仍需法律进行明确。在复函发布的当年，大陆党中央及国务院共同公布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，也明确了要研究住宅用地使用权到期后续期的法律安排。

2020年5月28日，大陆《民法典》正式公布并于2021年1月1日正式实施。该法如同台湾民法，会成为所有在大陆生活、学习、经商的台湾人都需要了解的一部百科全书式法律。关于住宅用地使用权到期的问题，大陆《民法典》第三百五十九条规定，「住宅建设用地使用权届满的，自动续期。续期费用的缴纳和减免，依照法律、行政法规的规定办理。」

从条文上看，该规定体现了三方面的含义。第一，确认了住宅用地使用权到期自动续期，无须提前申请。第二，明确了住宅用地使用权到期仍需缴费，但可以减免。第三，回避了续期费用如何计算和缴纳的问题，留待后续法律、行政法规解决。亦即，大陆「研究住宅用地使用权到期后续期的法律安排」的工作并未真正完成。

此外，对于台商所持有的大陆商业、工业用地使用权（如商厦、办公楼、厂房等用地），并无到期如何续期或缴费的争议。依据大陆《城市房地产管理法》第二十二条的规定，商厦、办公楼、厂房等用地使用权到期的，需要台商至迟于期限届满前一年申请续期，除大陆政府根据社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准续期。准予续期的，需要重签土地使用权出让合同，并支付出让金。台商未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权会由大陆政府无偿收回。

不过，在实际操作中，各地政府基于招商引资的政策导向（如吸引高新技术企业，淘汰落后产能等），对于部分续期申请可能会不予批准的企业将给予补偿，补偿金额需视当地政府个别政策确认。