23亿+7200平竞配建!越秀1.7万/平斩获花都凤凰路地块

本站房产讯 10月30日土拍大战中，花都也有一宗靓地加入争夺战。地块临近花都湖，自然资源丰富，居住环境佳，距离地铁9号线清布站约1公里。特别的是，地块采取“竞配建+竞自持+摇号”的方式，直接进入竞配建环节，起拍楼面价即为地块最高限价，折合楼面价高达1.6万/平，是花都最高单价记录的2倍。

今天下午，经过多轮争夺，最终越秀地产以最高限价231000万元和配建7200平方米斩获该地块，而剔除配建面积，地块实际楼面价高达17115元/平米。是此前花都宅地单价最高记录，路劲2015年10月拿下茶园路以西J11-SJ06地块，创造楼面价8054元/平的两倍多。

据广州中原研究发展部分析，地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内，属于花都湖规划的重要部分，对区域楼市和花都产城融合均有重要意义，但资源投入力度有待提高。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，此次花都地块楼面价刷新幅度非常大，让市场感到吃惊，但也有其原因，由于该地块周边楼盘售价都在2.5万/平左右，项目本身售价预期和长岭居地块差不多，但地价反而低了2千，所以也算合理，甚至比长岭居地块更划算。

起拍楼面价高 商业部分需自持30%

该地块位于花都湖东南侧，属于规划中的新开发片区，该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地，需配建1万㎡拆迁安置房，扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/㎡，楼面价大幅高于目前花都住宅地单价纪录。

住宅地块（地块A）总用地面积为50010㎡，可用建设面积为35646㎡，计容建面为99809㎡。目前为草地及鱼塘，地势无明显起伏，东侧临近云峰花园，南侧为在建的2025 park产业园，西侧紧贴主干道凤凰南路，北侧目前为草地，根据《花都湖规划》显示未来将同样建成住宅社区。

商服地块（地块B）总用地面积为19450㎡，与住宅地块隔路相对，目前南北两侧旧厂房正在进行拆除平整，未来将成为连片的商服区域。出让要求显示，地块B不得建设及销售住宅或商业公寓，且自持不低于计容的30%，对于企业盘活商业、招商引资方面有一定要求。

自然资源丰富 居住环境佳 配套待完善

地块周边的生活配套目前主要集中在地块北侧，往北大约800米为祈福生活服务及一商业体，涵盖超市、电影院、餐厅等，能满足日常生活需要，但丰富性和品质仍有待提高。此外，地块临近花都湖公园，自然资源丰富，居住环境佳。商服地块南北两侧尚有残存的旧厂房，正在进行拆除平整。

交通方面，地块西侧有一公交站点“邝家庄东”，有公交线路来往花都区内；东侧距离9号线清布站约1公里。据悉，9号线开通后，将串联机场、区府以及汽车城，提高地块与周边的通勤效率。其次，由于9号线与3号线换乘较方便，而花都置业成本低于市区，预期将承接一部分市区上班族的需求。

广州中原研究发展部认为，该地块周边生活配套完善、居住环境较佳以及距离9号线距离适中，将有望成为日后吸引买家的三大亮点。

花都宅地供应量少 周边一手楼匮乏

本站房产查阅历史记录发现，花都商住用地供应集中在2013-2015年，5年来供应量呈下降趋势，去年更出现“断供”的情况，凤凰路地块一期用地是该区2016年来，首宗公开出让的商住用地。

花都主要板块的一手项目基本已售罄或余下一些尾货，供应量不足。地块周边一手楼同样匮乏，根据中原地产的数据，价格在2.4-2.5万元/㎡，二手项目较多，价格在1.7-2万元/㎡。因此，凤凰路地块的项目未来可填补市场空白。

产城融合规划利好 资源投入力度待提高

据了解，该地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内，同时属于《花都湖地区居住组团控制性详细规划》（下称《花都湖规划》）的重要部分，无论是对于区域楼市还是未来花都“产城融合”发展均有重要意义。根据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖规划》显示，花都湖周边区域将进行统筹开发，预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。

实际上，思科智慧城、广州中新知识城等均领先尝试了“产城融合”道路。思科智慧城锁定了科技巨头思科以及其上下游企业；中新知识城与新加坡合作，在外资引进方面有优势。这两大“新城”均是广州市重点项目，资源投入力度大。

中原研究部对比发现，花都湖地区的优势在于发展可用地面积较大，对于未来规划强调产业与居住相结合，相互平衡；此外滨水、地铁通勤、临近区域商务中心亦属于其特色。不过，花都湖地区发展起步较晚，规划经过多次调整，目前仍处于初步建设状态，招商引资以及公共资源投入力度有待提高。