笨蛋 问题就在囤房

（图／本报系资料照片）

为抑制不动产短期炒作、落实居住正义，行政院会11日通过《所得税法》修正草案。现行《所得税法》第14之4条，自然人原本持有房屋1年内出售课征45%税率，延长为2年内出售适用45%税率；原持有房屋超过1年未逾2年者税率为35%，延长为超过2年、未逾5年；原持有2年未逾10年者税率为20%，延长为超过5年未逾10年；而持有超过10年者税率15%不变。

这次房地合一税制改革，将短期持有的定义从2年拉长为5年，境内营利事业比照个人纳入房地合一税课税。至于外界寄予厚望的囤房税则缺席此次改革。

但修法后房价飙涨与炒作乱象就会消失吗？南韩总统文在寅2017年上任后，为抑制房价上涨，先后颁布了20多项政策措施，包括限制房贷规模、增加新税种、增加房产供给、打击投机性囤房炒房等，去年下半年还推出综合房地产税，房地产持有税从最高税率3.2%调高至6%，购置税率最高也上调至12%。但实施至今，首尔房价飙涨与炒作仍无休止迹象。

面对国人居住困境，去年底我国央行采取全国不分区的信用管制措施，12月30日三读修正通过实价登录地政三法，将门牌、地号完整揭露、预售屋全面纳管且即时申报，并增订主管机关查核权及加重罚责，还纳入预售屋红单交易管理及定型化契约备查规定，遏止预售屋交易炒作，健全市场发展。但近期房市预售屋买卖与红单交易仍旧火热，六都房价呈现南热北温的上扬。

究其原因，不外有三。一是市场游资浮滥，加上缺乏可供投资去化的管道。新冠疫情冲击全球经济，但世界性的宽松货币政策不但让全球股市回稳，房价也都同步上涨，加上海外资金回流，利率持续走低，都让房价易涨难跌。

二是为降低房市冲击，打击面有限。政府一方面宣布看似严厉的抑制房价措施，但为减轻选情冲击或避免伤及无辜，通常会订有一些除外情况。在上有政策，下有对策的风气下，投机客还是可以钻政策漏洞，炒作农舍、预售屋，或是借由人头买房。

三是房地持有成本低。除了交易成本不高外，更重要的是房屋持有成本，不合理的公告地价与房屋造价成本标准，导致台湾房屋持有成本相较其他先进国家低。另一个不合理的制度就是自用住宅认定，让一个家庭的直系尊卑亲属都能成为人头。

政府勇于矫正炒房乱象，值得赞许，但建议仍应从朝「单一自住更轻松」与「提高多户持有成本」的方向努力，调降自用住宅税率与提高差别税率上限，让房市回归稳定的自住市场，实现「居住人权」与「翻转青贫世代」。此外，政府更应从健全投资环境与加速产业转型升级着手，引导民间资金投入实体建设，与建造适量的社会住宅，这才是正本清源之道。（作者为国立空中大学商学系兼任讲师）