代理人收租 所得仍算屋主

国税局指出，近来有部分房东届龄退休，将租金债权移转给子女或是授权子女为收租代理人，但是官员强调，即使个人将租金债权移转给第三人或任命代理人，租赁所得仍然要算在房东头上、计入个人综所税。

依照我国所得税法第14条规定，个人出租财产的租金属于租赁所得，必须并入综合所得课税，但即使房东把租金约定让给第三人受领，仍不影响房东为租赁所得人的认定情况，纵使房东有代理人或债权转让，国税局还是会认定租赁所得属于房东收入。

官员也指出，如果房东是租屋给企业、该公司即为扣缴义务人，企业在给付房租时必须先行申报扣缴、以房东个人为出租人。若是房东为境内居住者，则适用扣缴率10％，若是为境外居住者则适用20％扣缴率。

举例来说，过去有位房东坐拥5间店面、出租给五家企业营运，房东规定每间店面每月10万元，因此五家企业每月申报扣缴租金1万元（10万元*10％）、剩下9万元就缴给房东。

不过，该房东在2018年初授权给儿子做为代理人、代为签订房屋租赁契约，企业租金也改成汇到房东儿子的帐户。隔年5月在申报综所税时，房东主张租金都是由儿子收取，因此其综所税没有租赁所得。

但是国税局认为，依照民法第103条规定，所谓的代理人就只有代理签约、收租权限，实质权益仍属于出租人所有、也就是房东本人，因此2018年企业所缴的租金合计共600万元、仍属于房东个人的租赁所得。原本房东想透过代理人儿子节税，但仍被国税局识破，最后房东适用40％综所税率、缴税240万元。

官员也指出，如果房屋属于多人持有，像是兄弟姊妹四人持有房屋，每人持有分皆为1/4，即使只有一人收租，国税局也会依持有权状、视为四人各获得1/4租金，依租金比例设算每人租赁收入并课税。