房地产飙涨　扼杀台湾经济主因？

Joe

2001年以来，台湾房地产价格的涨势惊人，由信义房屋所统计的房价指数，全台平均涨幅一倍，台北市最大平均涨幅更是超过150%的水准，华人有土斯有财的观念深植民心，在台湾也不例外，从台湾贷款成长的比例就可观察出来。

2000年以来，台湾购屋住宅贷款快速攀升，12年来从2.4兆台币增加到5.3兆台币，买房置产兴盛的结果，带动营造业建筑贷款增加，而汽车贷款、信用卡贷款、其他民间消费贷款等项目则被严重排挤。

对于台湾的劳动族群而言，2000年以后，政府所统计的个人总收入几乎是没有增加的，除了55岁～64岁总收入有明显增加以外，绝大多数人的总收入都是停滞或减少的。

收入成长停滞的情况下，人民又持续贷款购房的结果，就是造成家庭房贷占经常性收入的比例越来越高，除了2009年金融风暴短暂的下跌以外，绝大多数背负房贷的台湾人，贷款负担率都大幅攀升，尤其是台北市，2010年以后，平均45%的收入都要支付房地产贷款，根本无力于其他非必要性的民间消费。

而房地产市场在众人追逐交易的情况下，价格水涨船高，而大多数人民收入停止成长，所以房价对所得的比例也逐渐攀升，台北市的房地产平均甚至要花掉14年的收入才能购买，这俨然是一个疯狂的房地产泡沫。

台湾各种成长较明显的物价项目中，房租在2000年以后，已经停滞成长，显示提供租屋市场的投资人成长速度等于或小于承租者的需求，但是房地产的供给数量仍然热络，意味着包租公和包租婆的人数逐渐在增加。

Joe

和其它投资项目相比，租金收入和产业价值，都是相对稳定，所以面对不景气的时候，市场对于房地产的投资会不断增加，中小企业经营者就很容易把整个生意卖掉或者倒闭，将资产拿去购买房地产然后出租的念头，这时房地产是安全的投资项目。

所以经济越停滞，反而房地产投资越有吸引力，若付你薪水的人，自己靠经营也赚不了多少钱，他自然不会提供你好的工作，员工难以有收入成长。

假设实际经济产业投资利润10%，房地产升值也是10%，大多数人会打算购买房地产出租，胜过于自己去创业，透过人生辛苦劳动力换来的血汗钱，大部份人还是会保守投资房地产，房地产是一个循环死结，景气越低迷，房地产相对就越安全，但是当大家把越多的产业收起来专心做房地产，经济就会更加停滞不前，这是一个恶性循环。

因为房地产价格下跌会影响所有持有人，或者贷款购入房地产人，导致连锁性的资产下跌，换句话说，当房地产价格崩溃之时，最先受害的还是穷人，他们的薪水会被优先削减，职位会被优先裁掉，房地产价格崩溃的损失，将会由最底层的人身上填补回去，而储蓄较少的民众，面临的生存压力也会增加，最终总是导致社会变得动荡不安，政府臭名昭彰，所以政府宁可维护房地产的价格，也不太愿意打压房地产价格这种行为。

房地产对于提升经济成长力实际上是灌水效果，如果民间和社会的购买力跟不上房地产的涨幅，而房地产价格还在上升，那么房地产飙涨这个成本，就会吸干整个社会，排挤民间内需消费，因为所有产业几乎都需要土地，房价增高会导致企业扩厂成本增加，企业压缩雇员需求，劳工平均收入减少降低消费，企业销售量降低，企业利润降低，企业把钱投向房地产，然后房价升高，恶性循环。

房地产价格的上涨，企业的工厂场和办公室，全部都要被迫提高租金，就算该产业不需要大量土地或办公室，但是因为企业聘用的员工也要交房租，所有的工资和服务成本最终也要被迫上调，租金上涨代表你做任何事都要被剥了几层皮。

另外，人民的消费被排挤，产业还可以向国外市场扩张，但是生产成本被推高，那么出口商品就连国外市场都失去竞争力，因为房地产的成本增加，最终还是会反映在商品制造过程中，伤害企业在海外市场的兢争力，所以房地价格上涨是因而不是果，这一个逐渐放大的循环。

台湾在2000年以后，不论是个人或是家庭，可支配所得都是停滞的，而房地产上涨和原物料上涨所产生的消费支出增加，最终人民就是啃老本，反映在储蓄上就是慢慢的减少。

20多年来，台湾人民的经常性支出占经常性平均薪资比例逐渐提升，从38%提升到68%，消费者物价指数以2006年为基期，1985年到2011年从70%上升到106%，但经常性支出却从5000元增加到约25000，膨胀约5倍，关键在于消费者物价指数的统计并不够全面性，因为房价会从根本造成通货膨胀，但是却没有列入计算，否则台湾的物价指数会更高。

央行总裁彭淮南曾建议将「房价」纳入「物价」控管，进行实地调查了解和物价督导会报，希望将房价「透明化」列入重要物价管理，杜绝炒楼歪风，房地产业上涨持续侵蚀其他行业的营运利润，经常性薪资无法提升，日常生活所需的成本却逐渐增加，透支人民的储蓄，这是一个恶性循环。

美国、日本、西班牙和爱尔兰等欧洲高比例债务国，在经济进入衰退的同时，共同点都是伴随着房地产泡沫，甚至是2012年的中国和南韩，也有类似的征兆，也可以说，房地产泡沫会侵蚀国内有竞争力的产业，排挤民间消费，让这些国家慢慢地走向衰退，台湾近年来的经济难以大跃进，主因非常可能就是来自于房地产泡沫。

●作者Joe，高雄师范大学化学系毕，曾任《经济日报》、《非凡新闻周刊》专栏作家，现专职外汇投资，设有部落格【外汇是稳定投资的天堂】分享操作心得。以上言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多声音与讨论，来稿请寄editor@ettoday.net