个人交易自住房地享400万免税额 须符三要件

财政部高雄国税局表示，依所得税法规定，个人交易房屋土地若同时符合三大要件，计算课税所得新台币400万元内可免纳所得税，超过400万元则就超过的部分，按税率10％计算应纳税额。

条件一是个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住于该房屋连续满六年。二是于交易前六年内，无出租、供营业或执行业务使用。三是个人与其配偶及未成年子女于交易前六年内未曾适用本款规定。

民众如果没办法符合三大条件，适用税率则是按照持有期间规定的税率计算应纳税额。

举例来说，陈先生在2017年2月1日以1,200万元买入A屋，支付契税等必要费用20万元，由陈先生及21岁女儿设籍居住，陈先生于2019年10月1日因故搬至他处并将户籍迁出，仅剩女儿设籍居住。

之后陈先生在2023年6月15日以1,800万元将该屋出售，出售移转费用30万元，土地涨价总数额50万元。

国税局说明，陈先生虽持有A屋超过六年，且女儿有设籍居住，但他本人未设籍并居住连续满六年，且其女儿为「已成年子女」，不符合相关自住房地租税优惠条件适用主体，因此要用房地合一税计算应纳税额。

即陈先生的课税所得＝成交价额1,800万元-可减除成本1,220万元-出售移转费用30万元-土地涨价总数额50万元＝500万元；应纳税额＝500万元x税率20％（持有期间超过五年未逾十年)＝100万元。

高雄国税局提醒，个人自住房地租税优惠400万元免税额的适用须本人或其配偶、未成年子女在交易该房地前设户籍并实际居住连续满六年，如仅有「已成年子女」或「直系尊亲属」设籍及居住于该房屋，即不符合条件。