观光、奥运题材带动　东京一线商圈店面夯

▲过去多以学生为主要消费族群的涩谷，预计在2023年之前，将陆续新增逾80万坪的办公室与零售空间，预估将可提升当地消费年龄层与购买力。图为涩谷街景。（图／第一太平戴维斯提供）记者叶佳华／台北报导

日本政府致力于观光产业发展，加上迎接2020年东京奥运题材，除了带动大型民间企业投入开发之外，热门商圈的零售店面也一店难求。

根据第一太平戴维斯指出，东京都心五区的一线商圈的平均零售店面投报率约3～4%，相较于台北西门町、东区平均投报率约2～2.5%高出许多，使得日本一线商圈店面案件很少释出，即使有物件释出也通常立刻会被在地投资人买走，外国人投资的机会极小。

根据《世界旅游经济趋势报告》指出，2018年全球经济仍稳定发展，观光业也维持成长步伐，预计全球旅游总人次为126.71亿，成长率达6.7%；全球旅游总收入将达到5兆5696亿美元，成长5.9%，其中主要的成长动能将落在东亚地区。

据日本观光局统计，2015全年旅日观光人次为1973万7409人，观光收益为2.5兆日圆；2016全年旅日观光人次为2403万9700人，观光收益达3.1兆日圆；截至2017年11月统计，旅日观光人次已超过2016年全年水准，来到2616万9400人，观光收益再攀升至3.4兆日圆。

而第一太平戴维斯也针对日本零售市场进行研究，报告中指出，受惠于观光产业蓬勃发展，银座、表参道、原宿等地区的精华观光商圈，每坪月租金水准皆超过14万日圆（约新台币3.65万），吸引许多海外资金关注，据统计，外资投资占比在过去5年间已从17%成长至31%。第一太平戴维斯总经理邱奕平表示，虽然东京都心精华区零售店面的租金一向不便宜，但受惠于低利政策与汇率续创新低，加上日本政府致力于观光产业发展与2020年的奥运题材，零售店面仍受到许多台湾投资人青睐。

邱奕平指出，以目前销售中的银座4层楼透天零售店铺为例，周遭精品店林立，有Chanel、Burberry、Bottega Veneta等一线精品品牌，建物总面积约56.7坪，总售价12亿日币，预估年租金4800万日币，投报率约4%。相较于台北西门町与东区一线商圈平均2～2.5%高出许多，致使日本的一线商圈店面一店难求。

该份报告也观察，东京奥运题材带动大型民间投入开发，例如，东京车站周边就有三井不动产及三菱地所等大型建设公司的开发案；而过去多以学生为主要消费族群的涩谷，也有多处规模媲美六本木之丘的都市再开发，预计在2023年之前，涩谷将陆续新增逾80万坪的办公室与零售空间，预估将可提升当地消费年龄层与购买力。邱奕平指出，东京奥运题材是这一波吸引投资者的主要议题，而赛事结束后经济效益是否能延续，对于即将举行奥运的东京来说，比较不需要担忧，一方面是因为东京原本就有整体再开发规划，像是地铁线路最复杂的涩谷车站改造计划，预计在2019年起陆续完工。

另外，日本观光业被政府及民间视为重点产业之一，去（2017）年旅日观光人数与观光收益已在第3季就超越2016年水准，全年上看2700万人次、观光产值预计可达3.5兆日圆。邱奕平认为，不仅带动就业机会与消费投资，也让日本不动产投资具备稳定性与吸引力，使房市有续旺成长动力。