降息循环 美REITs迎长多行情

法人指出，根据历史经验，一旦进入降息循环，美国REITs将展开长多行情。图／美联社

2024年美国REITs次产业获利成长预估

美国联准会9月、10月如预期降息，由于整体抗通膨取得进展，若劳动力市场未显著恶化，将维持小幅度降息，点阵图预估12月还有1码降息空间，明年估计降4码。投信法人指出，根据历史经验，一旦进入降息循环，美国REITs将展开长多行情。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝表示，就基本面分析，第二季产业持续复苏，公寓租金恢复成长，资料中心受惠AI需求，养老医疗承租率稳健增加，纽约商办租赁大幅提高，工业与自助仓储承租率开始改善。目前各次产业本益比几乎都在五年相对低档，正是逢低布局时机。

后市相对看好医疗、住宅及资料中心。医疗社区供给持续放缓下，养老社区第二季承租率上扬0.4％至87％，租金成长4.4％，长照护理入住率也上升0.3％至84.4％，人口老化加速对未来五年医疗REITs的获利贡献将有重大助益。

住宅方面租金连续第六个月上涨，7月份继续上涨0.3％，但在新增供应的压力下，年增幅仍仅0.3％。

在全国提供空前数量的新公寓之际，入住率保持94.2％不变，显示租户以健康的速度吸收全国范围内的新公寓。

复华全球资产证券化基金经理人张正宇分析，REITs迎来降息循环顺风，有利资产评价修复及股息成长表现，加上REITs等非科技业有机会因基期较低，受惠资金类股轮动而有补涨机会，成为第四季在债券、科技股之外的投资配置选择。

后续将会以成长性较佳的数据中心、仓储等次产业为主轴，并留意先前受高利率压抑的产业落底复苏投资机会。

富兰克林华美全球基础建设收益基金经理人陈美君认为，尽管资本市场近期波动，但AI发展仍为主要趋势，持续建置资料中心，且推动低碳发展所需的绿能需求，也推升基建类股的发展。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队强调，历史经验来看随当时利率走低期间，美国REITs相对于美股的回报率累计达到六成左右，且多头涨升期间更拉长至2年多，显示当市场利率持续下降，REITs将是长期看多的配置好选择。