靠超贷「0自备」买公寓 十年前投资客都这样赚钱
▲投资客M先生说，以前靠着「AB合约」买房，间间超贷、几乎都是用0自备在买房。（示意图／记者陈佩仪摄）
房仲出身的M先生，曾是中永和地区的投资客，2006年房地产景气一片大好时，他靠着「AB合约」以几近0自备的状况下，在捷运站附近陆续买了20间以上的公寓，再隔成套房出租，以当时的房价跟租金，换算下来至少都有10％以上的投报率，每个月光收租就有70万的收入。
M先生是中永和地区的中型投资客，房仲出身的他在1990年那年碰上房地产不景气，便改行做小生意，但对房地产仍是情有独钟；2000年时，他看到房地产好像有复苏迹象，而当时法拍屋数量非常多，手上刚好也累积一些资本，便从从法拍屋开始做起。
M先生说，房地产景气好的时候，是拍下即转手，但当时景气尚未完全复苏，拍下后会稍做整理再转手，这样价钱会比较好，「大概半年就可以转手，状况好的一间可以赚50～60万，不好的话大概15～20万。」
2002年SARS过后，房地产开始复苏，法拍案量变少但新案变多，M先生开始跟房仲配合，「除了服务费，当然还会再多给一点bonus，鼓励他们把好的案子报给我们」，他说很多房仲都是这样，「他们要能长久活下去，手边一定有一批投资客，可能5～10个，可能更多。」
2006年时，房地产景气正好，市场一片疯狂，M先生却想转型改做包租公，便开始入手捷运站附近大概200～300公尺的公寓，「当时中永和附近的公寓，一坪22万左右，一层楼可以隔4～5间套房，如果顶楼有加盖就继续隔，房租大概7500～8000元，看地点、配备略有不同，但换算下来投报率都是10％起跳。」
▲M先生最初从法拍屋开始做起，半年可转手一间，好的话可以赚50～60万。（图／记者叶佳华摄）
M先生透漏，那年代可以「超贷」，最常见的手法就是签「AB合约」，就是同一笔买卖却签订两份契约，一份真契约、另一份为假契约。
他解释，假设房子总价400万，银行房贷核贷成数为8成，只能贷到320万，但倘若仲介或屋主的合约写卖500万，就可以贷到400万，很多房子几乎可以用「0自备」的状况下入手。
M先生就用这样的手法一直「尬」，买一间再贷款出来再尬一间，杠杆操作的很极端，他说巅峰时期贷款背了快上亿，手上有超过20间房子、60～70套房，一个月光是收租60～70万跑不掉。2008年时，M先生全部转型做套房，12年时退出江湖，不再操作买卖。
M先生说，他算是很稳扎稳打型的投资客，投资客大致分三种，第一种赚快钱的，拿到房子后，自己或是叫仲介里面扫一扫就卖出去；第二种好一点，会稍微油漆一下再卖；第三种就像他，会装修好再卖掉。
而他因为转作包租公又更「搞工」，从选址、画规划图、管线配置、监工到招租都很注重，甚至后期还培养出自已的工班，一条龙作业，有时候为了好看还会摆家具，倘若买卖价格漂亮就直接送，当作议价筹码。不过他笑说：「这种卖给投资客他们会生气，觉得是不是要多赚他们钱。」
▲永和房市。（图／记者陈佩仪摄）
M先生说，在景气好、一片高潮的状况下，没有人会在乎能不能卖掉，「因为屎样的房子都能卖掉」。「不过到了2014、2015年时，这段时间我都称它为末日狂欢，很多投资客已经嗅到市场氛围不对纷纷退场，跑掉的现在笑呵呵好开心，下面有笨蛋接；但也很多来不及逃的套在里面。」
不过M先生说坦言，在当下那个局里面，还是会觉得「可以可以」的状况下，不管是投资客或是房仲集资一起买的，每个人至少都套个0.5间至1间，至于哪个案套最多？他说，2015年以后推的案子，几乎都套了。