投资热下如何买房2：小公寓豪宅投资

如果说投资客之前只是闻其声不见其人的话，如今则“身形毕露”。最近一个月，无论是北至广清交界的碧桂园假日半岛，还是南达番禺市桥的祈福水城，或是珠江新城西区的广弘天琪，都出现了不少投资型买家。

地产经济研究专家邓浩志指出，近期受到投资客欢迎的购房目标包括近郊品牌豪宅别墅、中心城区小公寓等，最大的特点是总价不高，投资门槛相对较低，这样不仅自己易于购买，将来转手的难度也不会太大。此外，近期成交较为活跃的投资型住宅产品一般相对容易出租，而商用物业则多处在人流较为旺盛的区位。

投资热潮下，哪些物业值得您出手投资？以下本站房产将分住宅篇和商用篇为你分析介绍最具投资价值的物业。

最具投资价值物业一：

CBD区域内小公寓 边赚租金边考虑升值

公寓产品以小户型居多，投资门槛相对较低，再加上投资很灵活，因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。公寓市场的兴旺来自市场的强烈需求，目前广州公寓租客主要有国内企业高级职员、跨国集团高级雇员、驻华办事机构等外籍人士、SOHO族等，如富力爱丁堡的租客中，珠江新城企业高级职员、跨国集团高级雇员占了60%左右。这部分租客是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。珠江新城公寓投资回报率在5%-8%之间。

公寓物业的出租率也比较高，如珠江新城公寓出租率基本都在85%以上，从满堂红近期的成交数据分析，广州租赁成交量最大的均是公寓物业，如铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光每月均有20多宗成交，是普通住宅不能比拟的。其中铂林国际公寓33平方米的单身公寓成交最多，它现在均价2000元/月，嘉裕礼顿阳光酒店公寓的55平方米户型也颇受欢迎，均价3000元/月。目前广州平均租金约27元/平方米/月，全市住宅平均回报率约4.5%，天河北中怡城市花园、富力爱丁堡等新型公寓平均租金则高达75-90元/平方米/月，是平均租金水平的2-3倍。

板块分布

高档公寓集中在天河北和珠江新城

从广义上来说，每个区的每个板块都分布有公寓单位。就目前广州的二手市场及租赁市场上相对活跃的则集中在以下几个板块：

天河区公寓主要集中在天河北、珠江新城、黄埔大道、中山大道等板块，其中黄埔大道板块活跃楼盘包括MBA公寓、跑马地公寓等，二手单价在9000元左右，中山大道板块活跃楼盘为富力天朗明居，二手单价在8000-9000元左右。

海珠区公寓主要集中在广州大道南、滨江东和工业大道板块，南洲路、晓港路亦有分布。广州大道南板块以森语星园、翠馨华庭较为活跃，二手单价在8000～9000元左右；滨江东板块以蓝色康园、锦骏华庭较为活跃，二手单价在1.1万元以上；工业大道板块活跃楼盘包括南洲花苑、金碧花园、保利红棉等，二手单价在8000～9000元上下。

番禺区公寓主要活跃楼盘为南国奥林匹克花园，二手单价在6000～7000元；星河湾，二手单价为6000～9000元；富丽家园，二手单价6000元左右。

荔湾区公寓则集中在中山八路一带，包括东峻荔景苑，二手单价11000元左右，康王阁单价1万左右，富丽新居二手单价8000元左右。原芳村地带主要有金宇花园和东鹏花园，二手单价在4000～6000元。

白云区公寓分布则较为分散。活跃楼盘包括祥景花园、新兴白云花园、城西花园、新市花园、金迪城市花园等，二手单价在5000～6000元左右。

不过，若单论城中高档公寓或酒店式服务公寓，则主要集中在天河北和珠江新城两个板块。天河北主要包括侨林苑、中怡城市花园、中信公寓、伊顿18、芳草园等，珠江新城公寓则主要集中在西区，如星汇国际、双城国际、富力爱丁堡、史丹尼国际公寓、铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光等。较新的楼宇、核心商务区、高水准的管理加上较高的投资价值，这两个板块的公寓产品自然身价不菲，双城国际、星汇国际、铂林国际公寓等二手均价约12000-15000元/平方米，中怡城市花园、伊顿18、富力史丹尼均价14000-16000元/平方米，而富力爱丁堡、中信公寓二手均价更可高达19000元/平方米。

投资案例

刚买房就涨了一万五

当6月8日上午最后一笔税费交完，朱恭梓（化名）长达一个月零五天的二手物业购房手续终于办理完毕。他再次登上珠江新城双城国际公寓这套34平方米的新房子，从门里到门外仔仔细细打量了一遍，然后长长吁了口气。

当他去中介店铺递交税费回执时，又收到了一个好消息：双城国际公寓与他所购买单位同样户型的二手盘源，业主放盘价已经涨到了46万元，比他的房子贵了1.5万。

“公寓是永远的投资热点，特别是在CBD当中，则更是热上加热。”聊起自己的购房经历，已经是两套物业持有者的朱恭梓俨然是个专家。在他看来，做房地产投资不能光盯着价格看，首先得算算回报率，否则就算买了再便宜的房子，租不出去也是枉然。

“我这套房子每个月最少能租1800块，每年回收2.1万多，除一下44.5万元的总价，回报率差不多5%，在这个市道下已经值了。等明年西塔、后年东塔投入使用，珠江新城将成为广州最大的塞车黑点，白领们出不去只能就近租房，到时候回报率还得升。”朱恭梓乐观地说。

在朱恭梓看来，对于投资型买家来说，如果现在在珠江新城内碰到一手单价在两万元以内，二手单价在一万五以内的小户型，不用犹豫，只管下手。当然，在同等回报条件下，物业管理水平将是置业的重要选择标准，因为除了双城国际之外，珠江新城还有着包括广弘天琪、领峰公寓、礼顿阳光、星汇国际、铂林国际、爱丁堡等在内的一大批一、二手公寓式产品，物管服务将成为未来这类单位档次高低的重要判断依据。

“一摸口袋，二算回报，三看管理，这是小户型投资的三步曲准则，谁掌握得好，谁就将获益更多。”朱恭梓说。

房源：公寓产品投资推荐

天河区 星汇国际

位于珠江新城金穗路与广州大道交接处，位于天河、东山、海珠三区黄金交汇点，毗邻地铁3、5号线换乘站以及数十路公交线站场。 其地处高级写字楼、商住小区密集的珠江新城西段，与成熟商贸、居住区——五羊新城接壤，海关大楼、商检局、全球通大厦、联通新时空广场、电力大楼、电信中心、房地产交易中心、银行、超市、购物中心等各式设施配套齐备，银政、商务及生活氛围成熟。

星汇国际的主力户型为45平方米的单位，目前二手均价约13000元/平方米，租金约2200-2500元/月，装修好点的可达2800元/月。

天河区 双城国际

位于珠江新城CBD国际商务中心，与新交易会展馆隔江相望。有花园,有阳台的酒店式公寓住宅，毗邻广州大道,楼下有双地铁站,地铁3号线和地铁5号线,位处珠江新城主干道花城大道。高层单位能望到珠江一线江景。

双城国际的主力户型为38-43平方米的单位，现时二手均价约13000元/平方米，租金约1800-2500元/月。

天河区 爱丁堡公寓

爱丁堡国际公寓是带有酒店式服务的公寓，同时也是珠江新城质素较高的公寓之一，座落在广州珠江新城CBD西南部，紧临广州大道，南可眺珠江及二沙美景，西望东山秀色，北面尽览天河都市繁华；较高的档次令其深受外籍租赁客的欢迎，保值升值能力也获得投资者的肯定，因而无论租赁市场还是买卖市场都表现不俗。

目前爱丁堡国际公寓的二手均价约20000元/平方米，主力户型是89-95平方米的物业，租金为7000元/月左右。

天河北 中怡城市花园

位于天河区林和东路，花园绿化面积大，小区景观不错，附近有华洋小学、天秀中学、宏城超市、天河区妇幼医院等，公交车、地铁站就在附近，周边围绕着众多高档写字楼。

目前中怡城市花园的二手均价约14000-16000元/平方米，最为热租的43平方米单间租金约2800-3200元/月，其入市门槛在60万元以上。

天河北 侨林苑

位于天河北路与林和东路交接处，紧靠中信大厦、威澌丁酒店及火车东站，地理位于优越，是投资或住家的理想选择。

侨林苑的2、3期有小公寓，面积由30多平方米的单间到50多平方米的一房不等，30多-40多平方米的单位租金约2000-2400元/月，50多平方米的物业月租为2600-2800元/月不等，二手均价为12000-13000元/平方米左右。

理财指导

明确投资目标 了解投资风险

1、明确投资公寓的定位。若是投资长线的高档公寓，应考虑公寓附近的办公场所性质，最好是中、高档写字楼居多。除社区的配套设施和服务（包括物管、保安等）是考虑因素外，公寓内有装修是基本的条件，最好是配有家私和家电。还有就是社群的因素，如哪些地方是外来人员的聚居点，哪些地方是外籍人士的聚居点等。

2、切合目标租客群体的喜好。如外籍租客会自发形成按国籍聚居的居住群。另外，外籍租客最注重地段便利性、居住环境、服务质素、保安水平以及居家配套等，又如承租能力最强的欧美人士，偏好大面积单位，厨房和卫生间也要够大。

3、了解投资的风险所在。以长线的投资为例，高档的公寓管理制度好，租客的素质较高，但会存在若物业租不出去，要承受较高的管理费。中档的公寓租金和管理费较经济，低风险，但租客的素质也比较大众化。

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