先探投资周刊／何美如：马来西亚房市成国际投资客新欢

劳动人口与房地产价格息息相关，东协国家普遍享有人口红利，除新加坡外，房价在亚洲位阶相对低，但租金收益率却高得让人欣羡。

【文／何美如】

台湾房市二○一二年受政策面影响，买气急冻，房市交易量比二○○八年金融海啸时还低。尽管二○一三年景气好转，房地产相对乐观，但外界也仅预期，成交量持稳，价格有机会持平或小幅成长五％以内。

劳动人口与房地产价格息息相关，台湾房屋国际资产中心媒体总监林广彦分析，日本劳动人口在一九九一年减少，人口红利消失，房价一跌就是二十年，迄今跌了七成；西班牙的劳动人口也在二○○八年第三季开始下滑，二○○八年三月先起跌，迄今跌幅达三○％；美国的劳动人口在一九九六年增加，房价从一九九四～二○○六年大涨三○○％，二○○八年劳动人口下降，房价也从高点摔落，迄今跌幅也达三○％。

有人口红利支撑

东协国家除新加坡外，房价在亚洲市场中位阶相对低，相较香港每平方米高达一九三二三美元、日本一三八五五美元、台湾七一一二美元、中国六九三二美元，泰国仅三三○○美元、菲律宾为三二○四美元、马来西亚二一八二美元，印尼更仅一七八一美元。虽然房价偏低，但租金收益率却高得让人欣羡，以印尼最高达一○．二一％，菲律宾七．六三％，马来西亚六．九三％，泰国六．四九％，柬埔寨三．二六％，新加坡二．九四％。

不过，并非所有东协成员都张开双臂欢迎外国人来置产，在当地国家法令限制下，目前外国人能百分百持有房地产的国家仅有新加坡、马来西亚、柬埔寨，其他如印尼、菲律宾、泰国等国家都有限制，外国人最高仅能持有当地房地产的四九％。

马来西亚现在正处于高成长、高获利的时代，VISION二○二○的经济重大改革、捷运环状线的连接、政府大力宣传第二家园计划，带动经济高成长，房价也同步飙高。林广彦指出，马来西亚为东南亚第三大经济体，房价在全球排名九九名，但租金收益率却居全球第九、亚洲第三高，平均为八～一○％，吸引不少国人及海外人士的投资兴趣。

坪数实在不灌水

分析马来西亚房市，林广彦表示，除了首都吉隆坡房价高涨，槟城近几年房价也大涨五成，就连南边人口少，仅十万人不到的麻六甲，因前二年获选为世界遗产成为观光旅游胜地，带动住宿需求，也带动房价大涨。目前麻六甲的住房需求与供给的缺口达三倍，也让二房东兴起，以一个月房租台币三万元成本计算，日租金三○○○元，只要出租十五天，利润就高达五成，更何况当地住房率高达八～九成。

此外，马来西亚属回教国家，政府对房价严格管控，非自由市场机制，但不代表不涨价，而是涨价要经过政府的审核；例如建商分期推建案，一期售价为三○万，当三期欲推出时，调查周边已上涨到四○万，可透过书面向政府申请涨价。建商如果随意喊价，一旦被检举，可能会被吊销建照。

「台湾房屋」在马来西亚专注首都吉隆坡，二○一二年在马来西亚共代销五个案子，租金投报率约六～八％，共卖出八五○户；今年目标代销案量为五○○亿元，迄今已接到近半数，首季更卖出超过百户，预期今年热度将延续。 (全文未完)

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