路博迈：当利率开始上升时 REITs是有利之选

路博迈表示，历史经验显示，如果通膨与利率会开始上升，配置不动产投资信托(REITs)将是有利之选。

美国财政部长叶伦在上周暗示利率可能会需要「稍微攀升」，以因应政府推出大规模财政刺激政策，同时避免经济活动过热。路博迈表示，由于叶伦的用字遣词存在模糊空间，在市场激起的波动，显示投资人对于通膨与利率上升有多么担心。

面对这样的大环境，投资人可能会转向布局实体资产，但路博迈认为投资人可布局不动产投资信托(REITs)与其他上市房地产股票，以具流动性且有效率的方式建立实体资产投资部位，掌握房地产价格上涨以及租金收益与通膨连动带来的利多。

以过去20年资料显示，路博迈投资团队发现，代表美国房地产股票的FTSE NAREIT All Equity REITs Index（不动产投资信托指数）每年股息成长幅度均明显高于美国的消费者物价指数，只有2002年、2005年与2009年是例外，且长期下来不动产投资信托指数也创造了实质正回报。即便以2007年~2008年作为统计时间的起点，把当时不动产投资信托指数经历的沈重卖压纳入计算，至今指数的涨幅仍高达100％，但同时期，通膨累积的上升幅度不到30％。

不仅长期下来的指数涨幅超越通膨，高通膨的环境也似乎有利于不动产投资信托。路博迈统计，自1991年至今，美国通膨总计有12年低于2％，同时间不动产投资信托参考指数的平均报酬率为7.4％，在其余18年的期间，美国年度通膨均高于2％，期间不动产投资信托的平均年度报酬率为16.5％。

此外，通膨对于不动产投资信托带来的利多似乎胜过整体股市。路博迈说，回顾过去这30年，美国总计有12年的年度通膨低于2％，另有12年的通膨介于2％～3％。不动产投资信托指数在这前、后两个时期各有7个年度表现打败标准普尔500指数；在此外的6年当中，美国年度通膨均在3％以上，而不动产投资信托指数有高达5个年度表现领先标准普尔500指数，唯一表现落后的年度是2007年，当时乃是房地产业自身表现承压所致。