賣厝阿明／買房菜鳥補習班「房事辭典」-自辦都更

中华城乡更新发展研究教育学会李世雄。 图／李世雄提供

哥哥：「爸~我朋友说她们家要都更，之后跟建商换到新房子耶！」

爸爸：「喔~那是用民办都更的方式，这样他们的权益跟建商有达成共识呢！」

哥哥：「原来如此！」

中华城乡更新发展研究教育学会李世雄表示，自办都更通常是私人建商主导的都更新模式，由建商负责筹划和执行整个都更新计划。新建筑物建成，除了屋主分配的比例外，其他资产则完全归建商所有，这种方式十分常见。

内容：

一、民办都更是由民间建商主导的都更模式，由建商负责监督、执行和筹措资金，以进行重建和更新。早期的民办都更主要采用「协议合建」的方式，后来增加「权利变换」的方式，两者在土地分配上会有所不同。

二、协议合建：是指建商与地主合作开发土地，由地主提供土地，建商提供资金和技术，双方在重建完成后协商获益分配，通常是按一定比例。这种方式下，获益分配较为灵活，但也存在着土地价值计算不透明的问题。

三、权利变换：将土地和资金转换为权利价值，由实施者负担共同负担的建设费用，待重建完成后，再将房地总价值扣除共同负担费用，剩余价值由所有权人分配。这种方式需要政府审查，保障所有权人的权益，但也就缺乏商议空间。

四、实施民办都更的建商通常委托都更事业机构主导，资金来自建商本身。民办都更的房屋分配方式虽然可能不如自办都更时拿坪数所得高，但若能有效利用建商品牌提升房屋价值，都更后的效益将会更加提升。

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