台北市租屋有多难？他花3个月透视「庞大地下市场」：月收45K↓最好租这3种
图、文／李政谕
▍这篇是怎么开始的
会开始写这一篇租屋分析，是因为在Medium上面看到Ddio写的这篇【台湾民间租屋资料，开源上线中】，文章里面有写到是透过开源协作的方法，收集租屋网站的公开资料，统整后以易于散布与使用的方式做无偿分享，希望能为台湾居住议题的研究与讨论，提供一项基础资料。
Ddio是以台湾租屋案件最大宗的 591 租屋网，做为他的首发资料来源，从去年4月开始，光是台北市就已经累积超过20万笔的资料，并开放70 项无隐私与著作权疑虑的资料栏位，也有计划未来将持续增加资料来源，或是扩充更多有用的资讯栏位。
看到其实很感动，我以为比较会关注房地产议题的人，大概会是学经历背景跟不动产较有相关的人，能用自身技术去爬虫获取这些有用资料真的很棒，付出的心力其实也是希望能为租屋环境尽一份心力。
背景相关的我当然也不能落人后，也愿意一起投入心力，将这批资料做初步分析，期待能为台湾的租屋市场建构出现有的样貌，提供给更多人后续应用或是研究。
▍资料说明
这次的资料，我是撷取台北市在2018年5月到2019年9月，并且已经消除重复物件的资料，作为分析研究的标的。
（重复物件：是指在591网站上，如果两个物件在某些特定栏位资讯都是相同的话，则视为同一笔不动产物件。）
Ddio在筛选资料时，就有使用共同资料栏位（ 6 项）、物件硬体资讯（所有项目）、价位资讯（所有项目）、环境&设备与限制（所有项目）来做重复物件的筛选条件。
基本上，需达到63项栏位资讯重复，才会被视为重复物件，也因此，在这样的认定下，不同的刊登案件可以说有很大的机率为同一标的。而如果是同一标的，为避免后续计算而导致结果失真，预先将重复物件消除，仅只保留一件纪录跟着做后续计算，也是较为合理的做法。
591租屋网可以说是目前租客最常使用的网站，无论是案件数量，或是就我自己以及身边朋友的找屋经验看来，591租屋网可以说是租屋的平台首选，其他租屋平台还有像是好房网、乐屋网等，但使用量上就没有这么多了。
台湾的租屋市场长年以来一直不透明，有多少正在出租、多少正在租用，其实政府都没能够有效掌握，可以说是相当庞大的地下市场。
我认为591租屋网上面的资料，某种程度能够代表目前台湾的租屋市场，因为会愿意上来使用平台刊登的人，有很大的机率是真实出租需求，也较有可能刊登出真实资讯。也因此，将释出的资料作分析，肯定有其应用的价值。
▍如何做资料处理
资料处理的部分，我首先按照不同的房屋类别：雅房、分租套房、独立套房、整层住家，将2018年5月到2019年9月的非重复资料筛选出来。
筛选完成以后开始着手进行资料清理，资料清理有分成标准化法、 Hampel identifier法、 Boxplot法，测试过后我是选用标准化法，将平均数正负一个标准差以外的资料都剔除掉，这方法能清掉比较多资料。
【整层住家】原先有122,455笔，剔除后剩109,654笔(90%)；【独立套房】原先有71,708笔，剔除后剩52,765笔(74%)；【分租套房】原先有28,002笔，剔除后剩21,983笔(79%)；【雅房】原先有16,070笔，剔除后剩15,393笔(96%)。
这边也要特别提一下，独立套房是指拥有独立门牌，每个房间都是一户一门牌，而分租套房则是共用门牌，同一户分隔成不同套房使用。
但因为就过去租屋的相关经验，发现实务上这两者常常混用在一起，也因此，我认为区分两者的意义并不大，因为结果会不尽真实，于是后续便将独立套房、分租套房合并在一起计算。
资料处理的部分花了我最多时间，之后如何做呈现也是想了很久，这篇从9月到现在也快三个月了，希望出来的结果对大家有帮助。前面讲了这么久，接下来就来讲这次分析的结果吧！
▍台北市的租屋市场长什么样子
▲台北整层住家租金&坪数。（点图可放大，下同。）
台北的整层住家，以公寓来说的话，价格平均落在26K左右，以透天来说，多了不少租金3万以上的行政区，其中又以内湖区的价格一枝独秀，坪数也到了64坪以上，看来有不少大格局的个案把平均水准往上拉。
而在电梯大楼的部分，部分区域坪数明显地往上提升，士林、南港、北投区的平均价格，意外地比一些高房价地区还要高，坪数方面目前也是这三区较有优势，但预估未来坪数也会逐渐向下修正。
整层住家对于想要成家立业的人来说，是不可避免的选择，以坪数来说，算是可以提供不错的生活品质。但价格相当吃重，若没有双薪家庭，只有一份薪水的话恐怕难以应付，而若是想住进电梯大楼则又更辛苦了，平均43K的价格水准，可能还会因为管理费、公共费用增加，吃掉大部分的薪资所得。
▲台北套房租金&坪数。
台北的套房，以公寓来说，各行政区都在破万以上的价格，平均有11K的租金水准，对学生或上班族群都会占去不少开销，电梯大楼的套房坪数规划得稍大一点，平均有10坪左右，生活品质可以提升，但相对来说价格也直接较公寓高上许多，平均多了5K的租金价格。
通常来说，会认为租金不要占收入三成以上，因为会容易变成个人生活上的负担，但光以公寓的租金水准来看，在外租屋的学生族群恐怕会需要家庭支助，刚入社会的新鲜人，则是逼近三成上限甚至会超越，更别提想租居住品质较佳的电梯大楼了，以目前台湾的薪资水准来负担平均16K的租金，绝对会相当吃力。
▲台北雅房租金&坪数。
台北的雅房，基本上的格局都维持在5坪左右的大小，生活空间相当有限，仅能最低限度的维持基本的生活作息，也可以发现电梯大楼做成雅房的格局大小，并不会比公寓还大。
以公寓来说，平均价格大约落在6.5K左右，跟透天的建物类型差不多，而比起电梯大楼则少了0.8K。公寓雅房的价格，差不多再多5K就可以升级成公寓的套房，看来房间里要多个卫浴设备，差不多就要准备多一倍的价钱啊…。
最后，附上一张简单的比较表格：
▲三种房型租金&坪数比较表格。
【三种房型的价格变化】
▲三种房型的价格变化。
这是将2018年5月到2019年9月，计算不同房型在不同时间点的平均价格，来看这段时间的趋势。
从整段时间看来，套房类型的价格在这段时间内表现相当平稳，雅房类型则都在固定的价格区间游走，价格波动不大。两者都维持相当稳定的价格水准。
而以整层住家来说，在电梯大楼里的价格有缓步下降的趋势，从原先快到5万元，至今已经快跌落4万大关。在透天大楼的下降趋势就更加明显，从将近4万5千元直接跌到3万以下，可以看出近年房市不振的情形下，房东为了抢租客，租金可能也有向下修正的情形。
▲三种房型的交通便利性。
这张图是利用资料里的邻近交通站数，去计算不同房型周遭没有站点的比例。以整层住家来说，有60%的整层住家附近没有火车站、有40%的整层住家附近没有公车站、4%没有捷运站。
比例上看来，整层住家相对其中两种类型，交通不便的比例较高，但这也是因为整层住家的笔数较多，也因此有较多笔数可能会落在没有交通站点的地区。
【三种房型的刊登者类型】
▲三种房型的刊登者类型。
刊登者类型，是指刊登的案件是由谁发在591租屋网上面。
从刊登者的类型趋势可以发现，物件越大就越有可能直接交给房仲帮忙处理，物件越小则多由屋主直接处理，这应该也是因为，物件单元小的话，屋主打理起来较为容易，而且如果每间雅房都需要请仲介处理，仲介费也会非常可观。
而整层住家牵涉金额也较大，需要管理的细节也多，直接交给房仲协助包租代管，对屋主来说也较为省事。
【三种房型的性别限制】
▲三种房型的性别限制。
性别限制是指该物件，有没有将性别设为其中一个出租条件，例如某间套房只限女性来承租。
雅房的类型，因为住居上会与其他房客共用卫浴设施，也因此较容易会遇到性别限制的情形，从比例上显而易见可以得知大多限制为女性，也是因为对女性是比较安全的选择。
套房的性别限制，相较起来少了很多，以限女来说，比起雅房少了将近三成的比例，因为在套房的空间单元里可以有独立的生活空间，也因此较不需要刻意去限制性别。而整层住家基本上则完全没有性别限制。
【三种房型的住宅条件】
▲整层住家的住宅条件。
以整层住家周遭的生活机能来说，大部分都有相关的邻近设施，像是超商、学校、公园等。
自报顶加的比率偏低，跟过去看房常看到顶加的经验不同。整层住家相对套房、雅房，很明显提供车位的比例较多，但是也只有35%的比例可以在承租时提供车位。
以整层住家需负担的项目来说，几乎都需要承租人自行负担，像是水电费、网路费用等。
整层住家大部份有身分限制、产权登记，并可提供开火。性别限制的部份则是完全没有。另外，只有三成的整层住家愿意让房客饲养宠物。
591 网站可供刊登者填的身份限制为「上班族、学生、家庭」，只要有填，不管填几个，都算有身份限制。
以整层住家提供的机能来说，大部份并无提供网路、第四台，其他家具则大致都有附上，过去对整层住家的印象大多没有附家具，数据结果有些打破印象。另外，比较意外的是竟然将近七成的比例有提供天然瓦斯。
▲套房的住宅条件。
以套房周遭的生活机能来说，大部分都有相关的邻近设施，像是超商、学校、公园等。
自报顶加的比率偏低，也跟过去看房常看到顶加的经验不同。此外，套房类型来说几乎不太提供车位。
以套房需负担的项目来说，电费、瓦斯费比较需要承租人自行负担，网路费、第四台费用则比较不需自行负担，而水费则是一半一半。
套房大部份有身分限制、产权登记，性别限制的部份则是14%的比例有限制。另外，只有不到两成的套房愿意让房客饲养宠物，将近一半的套房可以提供开火。
以套房提供的机能来说，大部份并无提供沙发、天然瓦斯，其他家具则大致都有附上，占了相当高的比例。
▲雅房的住宅条件。
以雅房周遭的生活机能来说，大部分都有相关的邻近设施，像是超商、学校、公园等。
自报顶加的比率偏低，也跟过去看房常看到顶加的经验不同。此外，雅房类型跟套房一样，几乎不太提供车位。
以雅房需负担的项目来说，电费、第四台费用、瓦斯费比较需要承租人自行负担，网路费、水费则比较不需自行负担。
雅房大部份有身分限制、产权登记，性别限制的部份则是将近六成的比例有限制。另外，只有不到一成的雅房愿意让房客饲养宠物，不到四成的雅房可以提供开火。
以雅房提供的机能来说，大部份并无提供电视、第四台、沙发，其他家具则大致都有附上，占了相当高的比例。
最后，附上一张简单的比较表格：
▲住宅条件比较表格。
▍最后来个小结吧~
这篇的内容颇多，看到最后的你真的值得掌声！
从这次的数据分析结果来看，假设你月收入有45K，以租金上限三分之一来说，最好是租公寓或透天的套房，以及雅房的房型，否则以其他类型的租金来说，都会吃掉三分之一以上的薪资，造成个人生活上的负担。
以趋势来说，套房跟雅房的价格都没有明显的走向，因此短期之内很难看到价格会有调整。而以整层住家来说，电梯大楼跟透天大楼价格都有在向下走的趋势。
雅房跟套房都有部分比例是限女，也因此，男性比起女性来说，租屋的选择应该会比较少一点，男性在找房时可能会比较辛苦一些。此外，各类型皆有身分限制，非上班族、学生、家庭的身分，像是没有正当职业、单身者，在找房时可能会较容易遇到困难。
从整体的住宅条件来看，自报顶加的比例实在是偏低，跟过去的经验很不同，但如果刊登者不据实以报，实务上也真的很难抓出是不是顶加。另外，现在的租屋环境，对宠物也真的是满不友善的，对于视宠物为家人的朋友，找不到适合的住屋肯定相当麻烦。
个人是满希望591还能再增加是否愿意让房客登记入户籍的选项，因为有些租金补贴如果不能登记户籍就不能申请，这其实是对房客满重要的条件之一，否则政策看得到吃不到，也会失去原本的用意，虽然也明白大部分房东都不太愿意就是了….。
以上，就是这次探讨的初步想法啦！大家还有没有想看哪个县市或哪个主题呢？也许之后我们可以来探讨其他县市，或是为学生族群探讨各大校区的租屋环境。
这篇真的花了不少心力撰写，花了快三个月的时间，希望能让大家对目前的租屋市场有所了解。如果喜欢这篇文章的内容，欢迎分享给你在外租屋的家人或朋友，希望对他们能有所帮助！
● 作者李政谕，毕业于政治大学地政系，曾担任法案助理，并参与房地产相关研究工作，终极目标是把所有困难的知识变得简单。