6都房市交易量惨崩4成 金店面想除锈只能靠...

台北市东区待租店面暴增，背后原因不只高租金，还包含消费习惯改变、店家转型升级不足等。(图/骆裕隆)

「金店面」，真的生锈了吗？

继江浙菜老店永福楼熄灯，包括潮牌服饰店极度干燥（superdry）、快时尚服饰店forever 21，都将相继结束台北东区门市的营运。越演越烈的关店潮，除显示街边店吸客效应正逐渐失灵，更说明长年被视为不败的金店面投资逻辑，如今正全面改写。

根据台湾房屋汇整的店面实价登录统计，相较2013年，六都全年店面成交超过4200余件、总成交金额达990亿元高峰；2018年，六都成交店面数仅剩2400余件、总成交金额同步跌至约546亿元，5年间价量跌幅分别高达45％、43％。

北市大安区待租量最大

询问度，从一楼转到二楼

这其中，买气最冷的重灾区，就是店面价值最高、过去奇货可居的台北市，5年来交易量萎缩幅度达60％，总成交金额跌幅更高达68％。知名投资客、也是北市仲介公会理事长黄文雄即坦言：「店面现在（市况）很难，周遭做投资的朋友过去几年几乎只有出手卖，没人买进过。」

不只卖不出去，越是在台北市蛋黄区的店面，更越是租不出去。

屋比房屋比价平台汇整截至今年2月中，全台网路待租店面的统计资料显示，全台网路店面待租量逼近1万2千5百间，相较于去年同期，多了约9.4％的店面租不出去。其中，东区所在的台北市大安区，更多达618间待租店面，正是目前待租量体最大的地区。

业界普遍认为，电商崛起、网路导流，弱化都会区店面集客效应，是蛋黄区金店面神话破灭最主要的原因。

美商ERA营运长许家源以自家店面为例指出，过去消费者买房会到巷口的房仲店头，开在好地点的店家，透过橱窗案件资讯便能吸引一定消费者停留。但现在，多数消费者购屋，特别是资讯化程度高的北部消费者，都会先上各大购屋网站搜寻物件，再直接拨电话找仲介询价或带看，承租一楼店面的效应自然远不如以往。

因此，在既不影响业绩又能降低租金，ERA已将多处店面从一楼转到二楼。

不只房仲店头，台湾房屋智库发言人张旭岚也指出，过去银行一直是店面租赁市场的大户，但从2年前开始，随着服务网路化，临柜业务减少，银行分行吹起整并风，对于承租一楼店面的明显缩手，也对店面市场造成冲击。

这种转往楼上或地下室的垂直化店面需求越来越明显。去年永庆房产趋势报告指出，非一楼店面成交占比自2015年来，有逐年攀升的趋势，2017年1月至2018年8月的交易占比已达9.6％。2018年中，王品集团以每坪突破5000元的租金行情，租下忠孝东路四段的二楼店面，便刷新东区二楼租金新高纪录。

尽管店面买气急冻，但开店承租的需求并没有消失，只是出现转移，其对应的也是金店面投资的新逻辑。

热点一：轨道商圈

多线交会的捷运站最保值

上海卫民不动产负责人蔡为民指出，中国电商对实体店面的冲击更大，因金店面业绩下滑，更有「一铺店养三代人，变成三代人养一铺店」的现象，即便如此，地铁站附近商圈店面，却因为有稳定通勤人潮带来相对好的消费力，仍是店面承租的人气产品，特别是越多线交会的地铁站商圈越受欢迎。

回头看台湾，有淡水信义线、松山新店线交会的中山站南西商圈店面，不仅迄今仍一店难求，承接力道强劲，根据当地房仲业者指出，南京西路上的20坪店面，近3年已经从月租金12万至22万元，涨到15万至30万元，是台北市极少数的店面交易热区之一。不过这种受到轨道经济加持的热门店面，仍须注意捷运网路发展的成熟度，目前只有大台北捷运沿线店面竞争力较强。

热点二：地标型

有大型广告看板，就有人气

瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫指出，具广告效应的地标型店面，是公认的另一种逆势抗跌产品。

如位于台北火车站商圈中的国光客运西站，因在屋顶架设了亚洲第一座巨型ＬＥＤ移动屏幕，吸引3M等跨国品牌客户抢曝光，1年额外多创造上千万元营收，大幅提升该物件的租金报酬率。这类地标型店面的广告效应，也让同样位于东区忠孝东路、敦化南路口的王道银行周边店面，成为当地高租金、客户承租意愿相对稳健的人气店面。

热点三：具自营组织社区

如永康商圈协会防恶性竞争

地产专家田大全指出，东区业者普遍处于孤军奋斗，无法团结出类似西门徒步区街区发展促进会、东门永康商圈发展协会等社区经营组织，进行类似百货、卖场的自主管理，也是店面竞争力弱化的原因。

以东门永康商圈发展协会为例，连店家的招牌大小都积极管理，加上永康牛肉面、鼎泰丰等特色店家为号召，不仅让该商圈进出门户的捷运东门站，去年出站旅客再创新高，突破9百万人次，还吸引国际精品品牌Gucci全球第六座艺术墙进驻当地。今年初，鼎泰丰更传出租下隔壁金石堂四层楼店面，准备再扩大经营。

房仲业者指出，在日本，传统店面之所以能抵抗电商的关键，就在于商店街组织的活跃，能有效避免同一个商圈内过多同性质店家的恶性竞争，同时营造出吸引游客的在地化特色，因此这类有社区经营组织的商圈店面，也会是相对抗跌的选择。

但，捷运人流多、商圈特色强的店面，也只是具有相对租金优势，若以中长线的投资逻辑，就不能不考虑人口结构的变数。

下个地雷区：

学校周边、新兴重划区

网路地产王总经理陈韵如指出，以学校型商圈店面为例，过去也被认定是不败的金店面，但如今这类店面不只有电商冲击，还有少子化造成学生越来越少的课题要面对，虽不至于完全没需求，但租金逐年走跌，其转型考验也比其他店面更大。

另外，新兴重划区内的店面，由于原本就属于商圈发展还不成熟的次级产品，一旦受到房市景气翻转拖累，将会让商圈更难成形，也是短期内还不适合进场布局的产品。

虽然短期内店面投资买气低迷，投资价值尚未浮现，但蔡为民也指出，中国从去年开始，出现网路导流消费者到实体店面的「虚转实」趋势，一旦线下零售模式找到新出路，仍有机会再度带动店面投资热。

※本文刊登于《商业周刊》1636期，由商业周刊授权刊载，未经同意禁止转载。

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