保障重心转向公租房

种种迹象表明,公租房正成为今年保障性住房任务的重点,而对于今年开建220万套公租房这项“死任务”而言,资金短缺是其最大的瓶颈。

7月11日,财政部与住建部联合发文,要求各地多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位,尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。而7月14日,财政部发布2011年6月份公共财政收支情况数据又显示,在公共财政支出中住房保障支出1188.75亿元,增长76.6%。专家坦言,住房保障支出在增长过快的同时也释放了政府过多承受资金压力的信号。

多渠道填补2000亿缺口

这份名为《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》(以下简称《通知》)指出,对于不同的公共租赁住房项目,要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20%比例,测算公共租赁住房项目资本金需求。

公租房是保障房建设中资金最匮乏的,由于利润率低,资金回流慢,社会企业参与公租房建设的热情一直不高。今年计划新开工的1000万套保障房所需投资的1.3万亿元中,5000亿元由政府出资,剩余8000亿元由社会机构投资,而220万套公租房建设所需的大约2000多亿元尚无着落。

财政部财政科学研究所副所长王朝才在接受本报记者采访时表示,目前的住房保障制度运行呈现诸多问题,突出表现之一是占城镇居民相当比重的“夹心层”居民的住房保障问题没有很好地解决。这次两部委联合发文,说明了未来保障房建设重心将向公租房转移,从而用公租房替代经济适用房。

北京大学房地产研究所所长陈国强也告诉记者,两部委联合通知是为了解决未来公租房建设面临的资金问题,这是当前保障房建设中最棘手最现实的问题。同时也对地方政府加强筹集公租房资本金的力度提出了要求,为地方政府和相关企业的筹资指明了方向。

“政府是想通过这种方法检查各地保障房的建设进度以及执行不力的原因,保障房建设的资金短缺问题长期存在,主要是近几年地方政府支出太大造成的。”中国企业改革与发展研究会常务理事李开发说。

引导社会资本进入

《通知》称,各地解决公租房项目资本金的资金来源,首先要立足于政府预算安排资金,特别是地方政府债券资金要优先用于公租房等保障性安居工程。在房地产开发项目中配建及由企业投资建设的公租房,其项目资本金由相关企业自行解决,政府可通过投资补助、贷款贴息等优惠政策予以支持。

同时,政府直接投资和政府组建投资公司建设的公租房,应由政府注入项目资本金,其项目资本金可从中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金等渠道筹集。

“现在最大的问题还是如何引导社会资本参与保障房投资建设。《通知》虽然提到有不同的投资模式和不同的投资主体,但缺乏吸引民营企业建设保障房的游戏规则。民营企业参与的前提条件就是有合理的投资模式、合理的投资收益、有进入的通道也有退出的渠道。”陈国强说。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也同样告诉记者,公租房建设应鼓励各种社会经济主体来做,地方政府要做的就是提供长期经营的优惠政策。在资本金率下降到20%同时,银行也应该给予一些信贷支持,调动大量社会资金加大公租房的资金保障。

事实上国家为推动各地公租房建设也先后出台了多部文件。2010年6月,七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》明确了融资途径,但由于公租房不能出售、租金低致使资金回笼慢,金融机构迫于商业考虑对其融资并不积极。同年9月,财政部和国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,减免了契税、印花税、城镇土地使用税、房产税、营业税和土地增值税六种税收。10月,财政部、国家发改委、住建部三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》,明确利用贷款贴息和计提土地出让净收益10%等四方面引导社会发展公租房。

政府或继续增加保障房投入

7月14日,财政部发布2011年6月份公共财政收支情况数据。在公共财政支出上,6月份,全国财政支出10809.12亿元,比去年同月增加2689.97亿元,增长33.1%。其中住房保障支出1188.75亿元,增长76.6%。

陈国强认为,6月份住房保障支出的增长速度相当快,但其投资增幅较大是相对于去年的数量少而言的,1000多亿元的支出占中央整个财政支出的比例还不是很大,下半年的财政支出会向住房保障倾斜,光1.3万亿元解决不了问题。

“公租房既要投入资金又要投入土地资源,地方政府应当制定相关配套政策对企业进行支持。政府补助、贷款贴息、给予容积率奖励和税费减免等,这些都是可以动用的手段。”陈国强说。

王朝才认为由政府主导的公租房建设致使政府投入成本较高,6月份住房保障支出在增长过快的同时也释放了政府过多承受资金压力的信号。

因此他建议政府建立政策性融资和担保体系,以解决“夹心层”居民群体的住房问题。采用政策金融手段比政府直接投入方式,在对房地产市场的影响,以及政府的资金压力等方面有明显优势。关键要解决好资金来源、科学制定优惠政策以及严格且法制化管理等问题,保障全体居民“居者有其所”。

此外,《通知》还要求,市县财政部门要根据项目工程进度及时支付由政府投资建设的公共租赁住房建设资金。同时,按月检查项目工程进度,按月监控公共预算和政府性基金预算安排用于公共租赁住房的资金支出进度。对于公租房项目资本金仍有缺口的地区,在按规定程序使用年度超收收入时,要相应增加资金投入。