给说法／顶楼加盖算是谁家的？楼梯间可以上锁吗？
▲屋顶平台属于共有物，是为了避难使用，顶楼住户使用时不得阻碍其他住户经由顶楼逃生。（图／记者姜国辉摄）
旧公寓顶楼邻居除了违法加盖之外，在该楼梯间多增设被铁门管制进出，其他住户应如何确保自己的权益？
在不动产交易上，建商常以较高价格出售顶楼房子，很多顶楼的住户因此认为他们有使用屋顶平台（即公寓大厦管理条例所称之楼顶平台）的专有权利，甚至认为此约定俗成为民法第1条所谓可拘束法院判决的一种「习惯」，而新闻上亦不乏因此引发住户间法律纠纷的报导。
但法院实务上未必承认这种习惯主张。许多法院实务判决均认为，民法第1条规定：「民事，法律所未规定者，依习惯；无习惯者，依法理」，因此法律上所未规定，始有习惯之适用，而屋顶平台属共有物，共有物的使用收益须经全体共有人同意，此有法律明文规定。对于法律已有明文规定的部分，法院即应依照法律判决，不受顶楼住户所称的社会习惯拘束。
例如：旧公寓原屋主甲在民国70年间就在顶楼平台搭盖违建，当时甲曾与同栋之其他住户有分管协议，约定顶楼住户得使用违建。乙于民国96年向原屋主买顶楼房子，取得违建的所有权，再同样就违建之使用与同栋之住户达成协议，因而取得使用顶楼平台之权利。乙认为该公寓早在民国63年完工，依当时之习惯，非顶楼住户默许公寓顶层住户占有、使用顶楼平台，甚而搭盖违建极为寻常。因此，非顶楼住户有义务「容许」顶楼住户利用顶楼平台搭建、使用违建。
但须注意，即使大楼住户间有分管协议，顶楼住户有屋顶平台的使用专用权，但顶楼住户使用时仍应不得违反屋顶平台的法定使用目的。屋顶平台本具有可供避难使用之用途，屋顶平台之设计既属平台，自应保持平台之原状，依其性质、构造而为使用，始得谓符合分管契约之约定。
前例中，乙于屋顶平台上占有使用违建，甚至将通往屋顶平台公共楼梯间之铁门上锁，非由其提供钥匙不得自由出入，当然会妨碍其他住户前往避难之用途，显已不符合屋顶平台原始之设计性质及构造。纵使乙主张违建皆为原屋主甲早期搭盖之旧有违建，但法院仍然会以乙的使用方式逾越屋顶平台之使用目的，判决乙应将屋顶平台的违建拆除，并应将公共楼梯间铁门上之门锁拆除，将屋顶平台的进出权返还予其余全体共有人。
至于甲所加盖的违建虽属于民国84年之前「老违建」，经行政机关认定可以「免拆」或「缓拆」，但这只是政府机关的行政措施，不能阻碍其他住户行使私法上权利，其他住户仍可诉请乙拆除顶楼加盖违建，法院并不会因为该违建被列为「免拆」或「缓拆」就判决顶楼住户胜诉。一旦取得胜诉确定判决的其他住户，就可以声请强制执行，将该违建拆除，而且拆除费用还要由该楼顶平台加盖的住户负担。
另外，楼梯间的通道亦是供公寓住户意外灾变逃生用，如将公寓的楼梯间兼有逃生通道作用的楼梯口，装设铁门并上锁，使公寓住户无法通行到屋顶平台，当发生灾变住户根本无法逃生，除已违反公寓大厦管理条例第16条第2项规定，依公寓大厦管理条例第49条第1项规定，由县市主管机关对违法者处新台币4万元至20万元罚锾，届期若不改善，得连续处罚外，亦会致生刑事责任。
法院实务上许多刑事判决均认为，楼梯口装设铁门并上锁，若阻塞公寓大厦的逃生通道，妨碍其他住户在火灾或其他灾难发生时，没有办法经由顶楼的逃生门进入顶楼平台避难，使他人生命身体陷于危险，即构成刑法第189条之2第1项后段之阻塞逃生通道罪，可处3年以下有期徒刑。
归纳以上意见，反对顶楼住户加盖或楼梯间装设铁门并上锁之其他住户，面对顶楼住户之行为，其可行使的权利为：
1.向主管行政机关提出检举请求拆除：直辖市、县（市）主管建筑机关（直辖市为工务局、县市为工务处）依法应予拆除，人民也可以提出检举，且检举人姓名也受保密保护（见「违章建筑处理办法」）。然此方法较适用于民国84年以后兴建的新违建，对于属于民国84年以前即已存在的老违建，主管机关可能将之列为「免拆」或「缓拆」对象，缓不济急。
2.向法院起诉主张民法的所有物妨害排除请求权、侵权行为及不当得利：纵使全栋住户间曾有分管协议，但该分管协议仅限于同意顶楼住户在不破坏顶楼平台的避难功能下的使用权，若加盖后限制其他住户出入，或甚至造成楼下房屋龟裂，对全体住户构成侵权行为。因前述情形权益受损的住户，可以依法诉请加盖的住户拆除违建、损害赔偿或请求返还不当得利。
3.向当地地检署或警方提告追究顶楼住户相关刑事责任：除前述刑法第189条之2的阻塞逃生通道罪外，倘若顶楼住户在未与全体住户间达成分管协议的情形下，又系实际兴建违建之人，其行为可能另涉刑法第320条第2项的窃占罪。如果顶楼违建已经建管单位强制拆除，顶楼住户又擅自重建的话，则又触犯《建筑法》第95条依建筑法规定强制拆除之建筑物，违反规定重建罪。（本文转载自台湾司法人权协会粉丝页／作者刘彦君，基隆地检署检察官）
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