赖莹真／漏水、马桶不通、电灯不亮，房东或房客谁负责
▲租屋族最怕遇到房子漏水、马桶不通，到底该由谁负责？原则上出租房屋的修缮责任通常由房东负责。（图／取自免费图库pixabay）
佳佳上大学之后，就开始在学校附近租房子。她找到的这栋学生宿舍，里面所有住户都是学生，而且管理制度也很完善，让佳佳觉得很放心。但等佳佳搬进去之后，问题才慢慢浮现。
首先是厕所马桶老是不通，每隔几天就要请房东来查看、请水电工来修理，让人不胜其烦。此外，房东当初承诺会提供冰箱，但实际上冰箱已经坏了好久，房东却不打算修理或换新，房客根本没有冰箱可用。更惨的是，最近下了一场大雨后，宿舍竟然开始漏水了！佳佳立刻向房东反映，房东却表示只是小问题，等天气放晴就不会漏水了，令人为之气结。佳佳到底该怎么做呢？
租屋族在外租屋时，最恐怖的恶梦，除了遇到恶房东之外，就是害怕遇到房屋漏水、马桶不通、电灯不亮等大大小小的问题，但是房东却又不愿意处理的情况了。因为这些问题不仅恼人，更重要的是，到底是房东应该负责，还是房客必须自己处理呢？修缮的费用到底是谁应该负担呢？
租屋修缮责任多为房东负责
其实依照《民法》第423条的规定，出租人（房东）应该在租赁期间保持出租物品的使用状态，使承租人（房客）可以依合约的约定合理使用。另外《民法》第429条也规定，租赁物的修缮责任，除契约另有订定或另有习惯外，应由出租人负担。因此，原则上出租房屋的修缮责任通常由房东负责。
但反过来想，如果房东一天到晚出现在承租的房子里修理东西，势必影响租屋族的生活起居，难免也会觉得别扭吧！因此，比较合宜又折衷的办法，就是在租屋契约内列出修缮责任归属清单，大的物件交给房东处理，小东西可以由租屋族自行修缮，就可省掉许多麻烦。
通常房屋需要维修的部分可分成下面几大类：
1.房屋的硬体设施：包含房屋结构、隔间、墙壁、支柱、砖瓦、地板等等。2.家具设备：包含沙发、桌椅、电视、冰箱、马桶、流理台、热水器等等。3.消耗性用品：包含灯泡、灯管、水管、管路、水龙头橡皮、小型家电等等。
一般而言，建议租屋族在和房东签约时，可以就房屋的硬体设施及家具设备部分，约定由房东负责修缮。至于消耗性用品部分，便可以约定由租屋族自行负责处理，或者也可由房客代替房东处理之后，留存单据要求房东返还修缮费用，或直接从租金中扣除。这样一来，不仅可以争取修缮的效率，也可以避免房东频繁进出打扰生活，一举数得。
发现问题须尽快通知房东
租屋族必须特别注意的一点是，依据《民法》第437条的规定，如果发生了修缮责任属于房东的相关问题，房客有告知房东之义务，而且必须在发现问题时立即通知。如果房客在发现问题后，没有即时通知房东前来修缮，导致问题更为严重，甚至造成房东的财产损失，那么房客也必须负担相关的赔偿责任！
举例来说，承租的房子里面发生了水管破裂的问题，在租赁契约中约定必须由房东负责修理，那么房客就应该在水管一开始破裂时，立即通知房东。如果房客放着不管，任由破裂的水管不断漏水，连带影响到楼下住户也开始漏水了，此时除了房东必须赔偿楼下住户的损失之外，房客也必须对房东的房屋及楼下住户的部分，负担赔偿责任。
另外，依《民法》424条的规定，租屋处如有瑕疵，并且达到危及房客或其同住的人的安全或健康时，房客便可要求终止租约。即使在订约时房客已经知道瑕疵的存在，或者预先抛弃终止租约的权利，仍然可以终止。因此，如果房屋漏水、管线破裂等情况太严重，已经到了影响房屋结构，或者有害房客的健康安全时，房客便可和房东终止租约。
如果房东在订约时承诺的设备、家具等物品坏了，却迟迟不愿意修理，造成房客无法正常使用，等于房客缴了租金，却得不到房东所承诺的品质，此时房客也可以依《民法》第435条的规定，请求减少租金。
总结来说，佳佳所遇到的问题可分成以下几个部分处理：
冰箱坏掉却不修理：由于房东出租房子的时候，已承诺会提供房客冰箱，而属于租赁契约的一部分，因此无论是要修理也好，买新冰箱也好，房东都有义务提供冰箱供房客使用。
漏水：房子漏水通常是因为房屋结构受损而引起，或有内部管线破裂等问题，问题较为严重，必须花费巨资进行彻底的检修工程才有办法解决，当然必须由房东负责修理。
管线：老旧房屋因为管线问题，经常会发生马桶不通、水管阻塞等小问题，如果每次都要房东来解决，不仅缓不济急也影响生活。建议与房东协商，由房客处理之后，直接从租金中扣除修理费用。（本文转载自《法律不难、官司不烦！专业律师亲授‧生活法律防身术》，出版社／和平国际文化有限公司）
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●赖莹真，律师，以浅显易懂的方式传递法律知识，除了创立「律师说真话╳赖莹真律师」YouTube影音频道，也同步开设同名脸书粉丝团及Instagram专页，着有《法律不难、官司不烦！专业律师亲授‧生活法律防身术》。以上言论不代表本公司立场。