立法10年 估价师身负重任

卓辉华：目前都市更新权利变换、证期局规定公开发行公司资产取得和处分、法院强制执行不动产等，都需要委托估价师；将来，IFRS在2013年实施后，估价师更将扮演关键性的重要角色，相对的估价师的社会责任也将愈来愈重大。

估价需求越多

估价师责任越重

林英彦：我常说，社会愈进步、经济愈繁荣，估价师被需求量就愈多，例如：银行贷款、法拍估价、土地征收补偿、都市更新、不动产买卖、土地重划等，都必须仰赖估价师的专业。由于不动产是具有个别性的货品，因此无法像一般财货可以论斤计两，透过委托专业合格的估价师，可以得知不动产的合理价格，不致造成权益和财产的损失。

萧辅导：地政司主管不动产相关专业证照核发、管理和相关业务指导，在各种专业证照中，以不动产估价师执照最重要，为医师、律师、会计师、建筑师四师之外，最重要的师，拥有很高的社会地位，举凡征收补偿、重划前后地价估算、都更权变合理、不动产证券化发行价格核定等，都需估价师的专业。

建筑师专业

不应从事不动产估价业务

杨松龄：不动产估价师法立法实施已10年，但制度设计上似乎仍有些缺口，有待政府部门予以补强改进。首先，建筑师也可以作建物估价，但却不必依不动产估价师法条文规定，不必经考试通过取得不动产估价师证照就可执业、且毋需受到不动产估价师法赋予估价师一定责任和惩处的约束和规范；然而，不动产价格形成并不完全由成本决定，还要视市场供需、土地独特性等条件而异，因此建筑师可根据建物造价评定其成本，但未必拥有鉴定不动产合理价格的专业。我主张，既有不动产估价师法，建筑师要从事不动产估价也应纳入考照范围、不能有例外或排它条款。

林英彦：建物造价跟市场合理行情是完全不同的事，当初花很多钱去盖的房子现在未必有同样的价值，所以建筑师要估价为什么不参加考试？要免除法源约束之外？我觉得在法制设计上非常的不妥当。

杨松龄：有关建筑师执行估价业务的问题，很多台北市老旧公寓都比造价昂贵的电梯大楼要贵了，造价、房价根本完成呈反比，试问建筑师用造价可以估得出行情吗？再者，现在台北市最夯的是地上权住宅、公益住宅，建筑师要怎么养成估价专业进行估价？因此我主张政府应补填这项大漏洞。

银行放款估价

道德风险的预防

杨松龄：另外一个缺口，是金融机构进行房屋贷款和不动产授信放款时的估价业务，本国银行几乎都由行内人员自行估价。由于不动产估价牵涉到放款额度，鉴于牵涉到人民财产权益，美国二房风暴即是不动产信用过度膨胀而导致全球金融海啸，台湾金融机构应殷鉴不远，现行自行估价自行放款的制度无异提高银行道德风险和授信风险。因此，建议银行不动产估价人员未来也应纳入估价师法适用范围，以维持不动产授信品质。

林秋绵：全世界潮流已走向估价师专业证照制度，台湾已立法10年，但是银行不动产估价人员从事估价业务，却还享有排除条款，建筑师在估价师法条文中也被排除在外，营建署本来的解释是建筑师从事的估价业务是工程施工建物的估价，因此当初立法时有把建筑师排除在外，可是后来却被扩大执业范围、涉及不动产估价业务，因此形成争议。然而，全世界已走向估价师专业证照制度外，IFRS也即将上路，如果银行、建筑师还自己作自己的估价业务，那将来估价责任谁要负责？

估价专业提升

维护财产权益

林英彦：我对估价师也有期许，不动产包括土地、建物，土地又可分农、林、牧地、养殖土地等，建物可分为住宅、办公、饭店、商场、店面、工厂等，将来一个估价师可以透过专业分工，走向更专业的估价领域？

此外，估价师除自己不断充实吸收新知外，定期涉猎国外估价潮流、趋势以及不动产估价技术专业知识，自我精进，更为重要。

萧辅导：不动产估价师公会全联会已发布「第4号公报建筑工程类物价指数表」，也期待未来陆续公布类似公报。

1月24日早上地政司才开会研商针对估价师出具的估价报告采不定期抽查方式查核报告品质，也希望要求估价师执业更优质化，并考虑实施估价师评鉴制度，以提升服务品质，造福人民。政府正修订土地征收条例，未来可以委托不动产估价师评估市价，提高土地征收补偿。政府和民间应多开拓合作的空间，让估价制度更圆满。

杨松龄：估价是相当专业的学问，建议地政司设立地价研究所，整合官方和民间资源和人才提供估价专业知识、技术和方法、专业咨询服务等研究和服务，提高政府效能。

林秋绵：建议估价师应努力提升估价的权威感，将来公信力提高后，执业报酬也一定会和考试难度门槛呈正比，广受社会认同。

卓辉华：估价师的社会责任非常大，为因应国际会计准则IFRS，国际估价准则中文版权已在台出版；另外，ECFA实施生效后，为因应两岸金融业往来密切，两岸估价师公会2010年12月已签署合作协议书。未来全联会考虑建立估价技术规则的技术专章，例如针对土地征收估价、银行估价、IFRS实施后必须符合的估价准则等方向努力。