廖庭辉／自偿心态作祟 不只明伦！台湾社宅太贵了
明伦社宅租金争议体现社宅长期被掩盖结构问题！简单来说，台湾长年兴办社宅思维，注定让所有社宅租金都很贵；而明伦则是在设计、兴建、与制度上的其他细节问题，又比其他间社宅贵得更夸张，以至于引爆业力、问题呈现在大家眼前。
台湾的社会住宅贵吗？
台湾目前规定社宅以市场租金7到85折出租，听起来似乎很合理，但对比邻近日本社宅与市场租金比较图，显示是市价的3到4折 ，不是只有日本特别便宜，包括韩国、香港比例差异也不大。
为何台湾社宅租金贵，大多数人仍觉得便宜？其一是以前没有社宅、也没有太多先入为主价格概念，只比市场便宜一点就好；二来是建物盖得又新又漂亮，就算有些没便宜太多社宅，跟外面比较起来也觉得满公道。
三是比社宅更低价的平宅、国宅数量不多，住过的人更少，很难提供比较感，以台北市为例，比方说低收入户才能入住平宅，只需缴交千余元管理费就好；而20分位以下的出租国宅，12坪月租只要2800元，所以当这些住宅要转型成社宅时，他们都是最清楚台湾社宅很贵的那群人。
▼明伦社宅。（图／台北市政府提供）
自偿迷思是台湾社宅租金太贵的根源
那些社宅不太贵国家在兴办思维上，最高指导原则是「弱势族群住得起」，所以低租金是预设好，虽然收低租金会亏本，但政府大多直接拨钱补贴，或是交叉补贴，比方说部分社宅租给店面、商场、停车场、甚至卖掉，赚的部分去补贴弱势房租亏损的部分。
反观台湾社宅最高的指导原则，是「政府最好不要出到钱」，也就是「社宅租金应该自偿」，大家都想不出钱就盖社宅，也就是这种思维出了问题。
自偿社会安全网？
社宅本是社会安全网的一环，怎么可能不用贴钱？大众运输工具如公车、捷运政府都是祭出适当优惠及补助，甚至连购屋都有所谓的优惠贷款，但社宅竟然说要靠租金自偿？
上述思维结果，导向社宅租金贵到翻，换一种情况说，也就是捷运如果不补贴，价格也会涨到很多人搭不起一样，这样思维直接影响资源分配上。
▼明伦社宅租金过高，近期引起争议。（图／CFP）
明伦社宅3房型月租4万500元是「原价」，但即便是打折最多、最弱势的群体也要3万6000元，能够负担这种租金水准的家庭总收入平均每人每月1万7005元以下。
如果你去跟这样的家庭说「政府有盖社宅给你们住，打折之后月租算你3万6000元就好」，最好跑快一点，没被扁算你运气好。但如果不是明伦社宅贵成这样，大家也不会知道台湾社宅本来就满贵的，不是吗？
为什么那么贵？的确太豪华了
社宅每坪建造单价并不低，据学者所言「一坪12万算品质不错，一般是11万左右，10万以下品质不太理想」，但有着绿建筑、智慧建筑、无障碍空间、耐震等4大标章社宅，目前每坪造价约14.45万，但并非品质盖得好有错，而是如果社宅主要目标是提供给弱势居住，那得在品质与价格之间取得平衡。
除此之外，社宅租金中包含管理费，两者没有分开计价，因而住户不知道月缴的租金，有多少钱是拿去付管理费，那么住户也会期待高品质管理水准与三班制保全。
社宅要缴房产税 税赋垫高租金支出
目前社宅兴办成本可以分为日常管理维护（管理费）、中长期修缮、兴建成本、税赋。如果说其他都是必要开销只是需要控管，税赋这项就实在有点莫名其妙。
没错，社会住宅是要缴房产税的。虽然《住宅法》22条说社宅的地价税及房屋税得适当减免，但最多只能减免10年，而社会住宅的营运期是抓55年，也就是有45年都要缴房屋税地价税。
但这笔钱当然不可能在10年之后才猛调升一波租金，而是直接摊算到当前租金，也就推升了租金，这种不合理的措施当然有待中央修法，但若地方愿意，其实也可以在税基与自治条例当中找到办法放宽限制。
建议「以成本租金」替代打折估价
老实说，明伦社宅租金争议事件后，社宅多少会被怀疑是居住正义还是政府当包租公赚钱的手段，我认为不要再使用「市场租金打折」的概念来谈租金，而是要改用「成本租金」的概念。
因为，「市场租金打折」本来就是一个会有争议，不容易让人信任的标准。这个市场租金到底是新成屋还是中古屋？北市府说是新成屋，内政部次长说是中古屋，听谁的？而这个租金是电梯大楼还是华厦还是公寓的租金？
这些数字都差很多。当租金一高起来的时候，市民第一时间绝对就是怀疑你是用什么当标准计算的，是不是在坑市民的钱，这会让市府陷入非常严重的信任与公关危机。
成本租金就好办很多了，首先这就体现了「政府不赚钱」的立场，而且还会再额外补贴钱。把各项成本跟试算出来的租金摊出来，哪边花太多哪边有好好省钱，为什么收这个价格，大家一目了然。
对于弱势户的租金，政府可以收得比成本租金还要低；对于没那么弱势的群体，政府则可以收得比成本租金再高一点。最后的结果，就是要让整体租金平均的接近且略低于成本租金，以显示政府不只没赚钱，还贴了一些钱。
再强调一次，明伦这么贵有没有问题？当然有问题。但这问题是不是明伦独有的问题？当然也不是。如果明伦社宅的争议可以让更多人注意到台湾社宅的根本性问题，并在未来具体每个案例上都往前修正，也就有它的价值所在了。
►廖庭辉小档案
经历：曾参与青年工运与学生运动组织