明伦社宅》廖庭辉／租金贵仍爆满！月收6万「夹心世代」的居住困境
之前提到明伦社宅租金很贵，但在开放申请一周之后，354户的可申请名额，却有高达1378户申请。为什么一间贵到舆论骂翻的社会住宅，却仍然供不应求？
有一种说法，是「明伦社宅的租金并不离谱，市场上供不应求就是明证。即便很多人批评租金太高，也不过是口嫌体正直的展现」。但真的是这样吗？
▲ 明伦社宅外观。（图／读者提供，请勿随意翻拍，以免侵权。）
要讨论这个问题，需要稍微把视角拉远一点，先理解我们的「住宅体系」长什么样子。我们的住宅体系可以分为三个环节：「购屋市场」、「租屋市场」、「可负担住宅体系（社会住宅）」。
在正常的状态下，政府会透过各种政策引导与介入，让购屋市场与租屋市场健全运作。而就算市场健全，也无法进入市场取得住房的弱势，就需要国家提供社会安全网承接，这就是以社会住宅为首的可负担住宅体系的工作。
这也是为什么社会住宅应该优先照顾弱势的原因，因为这些人都无法在市场上寻找住宅了，国家总得想个办法介入协助。如果社宅还不照顾他们，要让他们去哪生存？
但如果购屋市场与租屋市场出现了各种不健全与扭曲的状况，如高房价、租屋黑市、住宅品质不佳等问题，那么原本可以在市场中寻找住房的民众，也会大量涌入社会住宅当中。
这就是明伦社宅「供不应求」的真相：有一大批原本可以不用住社宅的民众，被逼到来挤社宅了。
这种状况不是台湾独有，香港是我们的前辈。由于其政策在购屋市场与租屋市场相对不作为，所以大量民众排队等候社会住宅，纵使社会住宅占住宅存量比例超过30%，社会住宅仍供不应求。台湾目前社会住宅占住宅存量比例仅0.18%，状况可想而知。
买不起租不好，只好挤社宅的夹心世代
回到明伦社宅，北市社宅的收入门槛为家庭年所得低于158万，且平均每人每月收入不超过59518元。其中有三成五为社经条件较为弱势的「特殊身分保障户」，六成五则为「一般身分户」。
这些月收最高可达近六万的「一般身分户」，是台湾居住困境的「夹心世代」：他们不够有钱到可以买得起价格越来越扯的房子，但又不够穷到可以一辈子领政府的补贴，而在租屋市场上他们也找不到品质足够好又稳定的住宅。
因此，这个群体就成为了明伦社宅申请数量的大宗。一般户申请数占申请总数85.9%，申请比例远超社宅原本应当优先照顾的特殊户；而社宅整体中签率最低的，也是这个群体，同样以当前申请人数计算，一般户抽取一房型中签率仅16%，二房型中签率仅21%。
对这个群体而言，明伦租金即便不便宜，但却是有装潢的新成屋。且附近有捷运、公园，还有设置公托等设施，更重要的是当前租屋市场绝对没有的「至少保障三年租期」，当然就赶快去申请。
但这意味着明伦昂贵的租金没问题吗？其实不是明伦的租金没问题，只是因为购屋与租屋市场太糟糕，而这些夹心世代又刚好还付得起明伦的租金，让明伦因此显得是一个划算的选择罢了。
▲ 「明伦社宅」。（图／台北市政府提供）
明伦社宅的租金是混居，还是排贫？
台湾社宅采「单一社宅混居」，也就是在一栋社宅当中同时招募一般户与特殊户。这就是柯文哲说的「不希望整栋社会住宅里面住的都是穷人」、「社宅要混居、共荣」的理路来源。
但不同于一般户有能力接受较高额的租金，弱势的租金可负担能力更加有限。因此目前社宅的特殊或经济弱势户，均由政府进一步补贴降低租金。
而明伦社宅目前的特殊户租金，是否能够顺利让经济弱势得以入住混居呢？
以最高补贴额度，也就是经济能力最弱，未达最低生活费收入标准1倍（家庭总收入平均每人每月17,005元以下）的特殊户租金来看，一房型最便宜的户型租金为8,900，二房型为21,900，三房型为36,000。
以房型直接对应户内可工作人数（一房型为一人、二房型为二人，以此类推）进行计算，其「租金所得比」（房租占收入比例）为52.3%、64.4%、70.5%。也就是说状况最好，号称最划算的一房型，弱势都还是要付每个月一半以上的收入当房租，远超国际标准设定的「三成收入作为房租」。
而且明伦社宅在定价昂贵的同时，对最弱势群体的补贴额度上相较于其他社宅也是最低的。由于三房型的价格远远超过一房型，因此过去北市社宅在三房型所给予的补贴额度，均远较一房型为高，通常是一房型补贴弱势4000左右，三房型7000左右。
但这样的差异原则在这次明伦社宅的租金中却没有体现，一房型补贴4000，三房型却只补贴4500，造成三房型租金所得比被大幅拉高。
▲ 明伦社宅补贴额度及实付租金概算表。（图／台北市都市发展局提供）
我不知道为什么租金最高昂的明伦社宅，台北市政府的特殊户租金补贴却反而最少。但社宅租金这么贵，「混居、共荣」不只无法达成，反而很可能成为新的排贫手段。
我上一篇谈明伦社宅的文，虽然是说明伦社宅很贵，其实没有太多批评北市府。一来是社宅昂贵有一部份是结构共业，二来是我觉得社宅有盖还是比没盖值得鼓励。所以即便有一些缺失，我都尽量讲得比较温和隐晦，下次改进就好嘛。
但最近看到柯市长不甘寂寞，一直跳出来说「混居、共荣」，那我觉得就该来好好算一笔帐给大家看，看是不是弱势真得能住得「混居、共荣」。结果就是上面算给大家看得这样，根本不是「社宅不要都是穷人」，而是「根本没什么穷人住得起社宅」了。
我真的建议柯市长有则改之，无则嘉勉，不要再越描越黑了。
（上述社宅申请数据撷取时间为12/03 18:00）
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