和银行谈房屋贷款 外银提点三大要项
低利率确实带给民众前进房市的勇气,除了首购族跃跃欲试,连第二次买房的换屋客群也不手软,外商银行消费金融部门提醒,和银行交涉时可掌握三大要项:利率、房贷成数、流动性弹性或转货成本,其中细节或许不会同时发生,但民众对于相关的常识不能不知。
「买东西一定要货比三家」,汇丰银行针对房贷利率项目指出,购屋及贷款是人生大事,在低利率环境下,目前市场上一般房贷产品利率大同小异,利差有限,但贷款户其实还是有选择,像「抵利型房贷」产品 ,比传统型房贷更节省利息支出,银行客户的存款利息直接抵房贷利息,若进一步搭配「双周缴」,将月付还款金一分为二,每双周还款一次,提前偿还部分贷款,本金还的快,利息就会少!
渣打银行也认为,手头上还有一些存款的换屋族,建议选择「抵利型房贷」,利用存款利息折抵贷款利息,替自己省下更多利息。
至于如何能向银行争取到的房货成数,汇丰银行一句说讲的明白:「Location, Location, Location好地点唯论!」,好地点=高成数,像房屋位于都会区内、交通便利性、位于捷运500~800公尺内等,都算是好地点的条件,其次,房屋的房型(大楼,公寓,小套房...)及屋龄等,也会对成数有影响。
渣打银行则指出,在客户申请贷款后,银行会请估价公司按照当时的市价进行房屋价值鉴定,这项称为房屋鉴价的流程,也是争取更好房贷条件的机会之一。房市热络时,通常周遭房价会有涨幅,鉴价公司按照周遭近期的实价登录价格,作为评定借款人的房屋现值,估价结果通常会较屋主前贷当时的鉴估价格更高,新屋主较容易获得比原本贷款金额更高的可贷金额。
房地产出现增值,是购屋族最所期待,却也会面临天有难测风云,临时需要流动资金,花旗银行指出,应善用「转增贷」来提高资金弹性。「转增贷」的贷款利率,通常会低于像个人信贷等无担保的贷款利率。
除了作为担保品的建物外,花旗银行则建议,也从消费者本身着手,例如与借款银行保持存款、信用卡等产品的往来关系,比较容易向银行争取贷款手续费等优惠。
花旗银行指出,个人平时即维持良好的信用纪录,不论是信用卡缴款或支票、贷款的往来纪录,都可以做为争取有利条件的工具,如果曾在其他银行办理过房贷的消费者,在转换银行时,最好能提供原贷款银行的缴款纪录做为参考。