明伦社宅》廖庭辉／目标群体住不起 盖再好也没意义
明伦社宅租金问题，其实是一个很好的题目，刚好体现了社会住宅一直被掩盖的结构问题。
简单来说，明伦社宅这么贵的根本远因，在于台湾长年兴办社宅的整体思维．就是注定让所有社宅租金都很贵；而明伦在设计、兴建、与制度上的其他细节问题，又让明伦比其他间社宅贵得更夸张，以至于最后引爆业力，把这个问题呈现在大家眼前。
所以，明伦这么贵有没有问题？当然有问题。
但这问题是不是明伦独有的问题？当然也不是。
▲ 廖庭辉观察道，明伦社宅租金贵，问题出在兴办社宅的整体思维。（图／记者吕佳贤摄）
台湾社宅租金 本来就很贵
台湾的社会住宅贵吗？目前的规定是社宅要以市场租金的7到85折出租，听起来似乎很合理。
但我这边有一张日本社会住宅与市场租金比较图，他们的社宅租金大概都是市场租金的3到4折 。而且不是只有日本特别便宜，韩国、香港的比例也差异不大。
那为什么会觉得台湾社宅租金好像很合理？我认为大概有几个原因：
一来是以前台湾人没看过社会住宅，所以没有太多先入为主的价格概念，比市场便宜一点就好；
二来是社宅通常盖得又新又漂亮，所以就算有些没便宜太多的社宅，跟外面比较起来也觉得满公道的。
三来是台湾那些更低价、给更弱势住的政府提供出租的住宅（如平宅、出租国宅）数量不多，住过的人更少，也很难提供比较感。
比方说，低收入户才能入住的平宅，只需要缴交千余元管理费就好；而二十分位以下的出租国宅，12坪月租也大概只要2800元（注意，这些都是台北市的租金价格）。
所以当这些住宅未来要转型成社宅的时候，其实他们都是最清楚台湾社宅很贵的那群人。
▲ 廖庭辉指出，社宅新颖漂亮，即使租金贵，人们也会认为是公道价。（图／记者吕佳贤摄）
自偿迷思是台湾社宅租金太贵的根源
关键在于整体社宅的兴办思维上，那些社宅不太贵的国家，对于社宅最高指导原则都是「弱势族群住得起」，因此低租金这件事情，是预设好本来就该这样的，这就是盖社宅的目的。
那租金收得低，社宅会亏本怎么办？要嘛就政府直接拨钱补贴，要嘛就交叉补贴（比方说部分社宅租给店面、商场、停车场、甚至卖掉，赚的部分去补贴弱势房租亏损的部分），反正想办法找钱就是了。
但台湾社宅最高的指导原则，是「政府最好不要出到钱」，也就是「社宅租金应该自偿」。
这件事情不只这次的主角北市府或柯文哲这样想，2013年朱立伦推出「青年社会住宅BOT」，宣称市政府不用出钱就能盖社宅；2016年蔡总统首任行政院长林全也表示，希望社会住宅不要动用公务预算，更说能少编就尽量少编，蓝绿白都凑齐了。
所以，大家都想不出钱就盖社宅，这就是我说的「兴办思维出了问题」。但老实说，根本没有一个国家的社会住宅是自偿的，台湾这种奇怪的思维不知道是去哪边学来的。
▲ 廖庭辉指出，台湾兴办社宅的最高指导原则为「租金应该自偿」。图为明伦社宅4万三房内部照。（图／谢小姐授权提供）
社会住宅本来就是社会安全网的一环，怎么可能不用贴钱？大家搭公车政府要贴钱，搭捷运政府要贴钱，连买房子的自购优惠贷款政府都他妈的贴钱，结果社宅竟然说要靠租金自偿。结果当然就是租金贵到翻，就跟捷运如果不补贴，也会涨到很多人搭不起一样。
这样的思维甚至直接影响在资源分配上，房地合一税余额明文规定要用于住宅政策及长期照顾服务支出。结果房地合一税105至108年度共挹注长照基金约137亿元，却完全没有对住宅部门进行补贴。干嘛补贴？啊你们就自偿就好了啊。为什么很多地方政府觉得房产税改革没必要？也是没有逼着你支出，你也就没动力开源了，何必得罪人。
社会住宅硬是要完全（100%）自偿，看看隔壁棚的租金补贴自偿率多少？是完美的0%啊！每年发出去就是噗通扔进水里，不会回本的。但还不是每年一直发，今年加码发。
▲ 廖庭辉指出，政府兴办社宅的思维，就是期待100%自偿。（图／谢小姐授权提供）
中央怠惰：欠缺可负担基准
所谓的「可负担计算基准」，是指国家透过政策协助，确保国民的居住经济上可负担，一般来说这个标准是居住成本（房贷或房租）不超过家庭收入30%。
而这个基准与后续的配套，《住宅法》11条规定应该在去年一月完成，但违法怠惰拖到今年还是没有订出来，经过我们抗议后，政府说今年底会拟出一个基准。
理论上只要有了这个基准，不管是透过改变思维，或是加强补贴，我们的社宅与租补等补贴机制都应该更加合理完善。我不知道哪个是因哪个是果。是社宅那么贵，我们的政府不敢设定基准？还是因为我们没有设定基准，所以搞得社宅那么贵？
因为缺乏这个基准，目前各县市社宅的优惠折数与价格都是用喊的，喊来喊去喊出一个很贵的数字，其实也只是迟早的事。
总之，社会住宅的兴办，政府应该、也必须进行补贴。而这些补贴，也必须有一个合理的标准来进行。
▲ 台北市明伦公共住宅外观，一房型的内部装潢。（图／记者吕佳贤摄）
明伦社宅比其他社宅还贵？
明伦社宅租金贵不贵？当然贵，这没什么好洗地的。虽然三房型40500是「原价」，弱势还会打折，但即便是打折最多、最弱势的群体，打完折后月租也要36000。
而这个群体的收入是多少呢？是家庭总收入平均每人每月17005元以下。如果你去跟这样的家庭说「政府有盖社宅给你们住，打折之后月租算你三万六就好」，最好跑快一点，你没被扁就算你运气好。
但如果不是明伦社宅贵成这样，大家也不会知道台湾社宅本来就满贵的，不是吗？问题不是只有他有，但他就是天空中最亮的那颗星。
为什么那么贵？的确太豪华了
明伦之所以比其他社宅还贵，一个重要原因的确就是盖得太大又太贵了。明伦的三房型有高达44坪的大坪数（东明的三房型只有30坪）与大量的公设，总租金当然很高。
更何况，社会住宅的每坪建造单价并不低，今年八月章定煊老师给过一个电梯大楼的营造成本数字「一坪12万算品质不错，一般是11万左右，10万以下品质不太理想」，但有着绿建筑、智慧建筑、无障碍空间、耐震等4大标章的社会住宅，目前每坪造价约为14.45万。
不是说品质盖得好这件事情有错，但如果社宅的主要目标是提供给弱势居住，品质与价格就必须取得平衡做出取舍。除非你能够在坚持品质的状况下，也给予更多补贴挹注把租金压下去，不然目标群体住不起，盖得再好也没有意义。就像一件脱离TA的商品，做得再好都是失败的。
除此之外，管理费在目前的社会住宅租金当中没有分开计价，所以住户其实不知道自己的租金有多少钱是拿去付管理费的。那么在只缴一笔钱的状况下，住户当然要求高品质的管理水准与三班制保全（为什么都智慧建筑了还要三班保全？），这也是一笔不小的开销。
▲ 台北市明伦社会住宅一房型内部装潢。（图／记者吕佳贤摄）
税赋：不必要的支出
目前社宅的兴办成本大致可以分为日常管理维护（管理费）、中长期修缮、兴建成本、税赋。如果说其他都是必要开销只是需要控管，税赋这项就实在有点莫名其妙。
没错，社会住宅是要缴房产税的。虽然《住宅法》22条说社宅的地价税及房屋税得适当减免，但最多只能减免10年，而社会住宅的营运期是抓55年，也就是有45年都要缴房屋税地价税。
但这笔钱当然不可能在10年之后才猛调升一波租金，而是直接摊算到当前租金，这当然就推升了社宅的租金，而且重点是这些钱可能还转一手，还要对社宅进行补贴。
我实在搞不清楚为什么要做这种事情，这种不合理的措施当然有待中央修法，但若地方愿意，其实也可以在税基与自治条例当中找到办法放宽限制。
▲ 柯文哲出席明伦社宅招租记者会。（图／记者袁茵摄）
建议：以成本租金替代打折估价
老实说，明伦租金那么贵之后，社宅多少会被怀疑是居住正义，还是政府当包租公赚钱的手段。我认为不要再使用「市场租金打折」的概念来谈租金，而是要改用「成本租金」的概念。
因为，「市场租金打折」本来就是一个会有争议，不容易让人信任的标准。这个市场租金到底是新成屋还是中古屋？北市府说是新成屋，花次说是中古屋，听谁的？而这个租金是电梯大楼，还是华厦还是公寓的租金？
这些数字都差很多。当租金一高起来的时候，市民第一时间绝对就是怀疑你是用什么当标准计算的，是不是在坑市民的钱，这会让市府陷入非常严重的信任与公关危机。
成本租金就好办很多了，首先这就体现了「政府不赚钱」的立场，而且还会再额外补贴钱。把各项成本跟试算出来的租金摊出来，哪边花太多哪边有好好省钱，为什么收这个价格，大家一目了然。
对于弱势户的租金，政府可以收得比成本租金还要低；对于没那么弱势的群体，政府则可以收得比成本租金再高一点。最后的结果，就是要让整体租金平均的接近且略低于成本租金，以显示政府不只没赚钱，还贴了一些钱。
再强调一次，明伦这么贵有没有问题？当然有问题。
但这问题是不是明伦独有的问题？当然也不是。
如果明伦社宅的争议，可以让更多人注意到台湾社宅的根本性问题，并在未来具体每个案例上都往前修正，也就有它的价值所在了。
最后还是打个小广告，最近我们的居住正义企划「天龙房屋」募资中，恳请大家支持。
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