Line成立租约！房客遇到张淑晶「没做这事」赔8.7万
租约靠Line的对话纪录也能成立！昨（13）日在苏位荣主持的《行动法庭》，崔妈妈基金会法务组长曹筱筠提到，有位房客在Line跟房东谈好租金和租屋期间后，才发现房东是张淑晶，吓到离开，未料却因未跟房东谈妥终止契约，后续11个月的租金仍须按约给付。最后房客即使没住在房间，仍须赔张淑晶8.7万的房租。
崔妈妈基金会法务组长曹筱筠指出，「租赁契约不以书面为必要」，在看租约时，只要有契约当事人双方（有房东和房客），有约定租赁物、租金和期间，租赁契约就成立。
▲ 崔妈妈基金会法务组长曹筱筠。（图／行动法庭提供，以下亦同）
资深司法记者、《行动法庭》主持人苏位荣补充说，在「口头」契约部分，只要双方意思合致，都可以构成契约。在张淑晶房客的案例，房客没通知张淑晶就自己跑掉，会构成违约。
「只能说张淑晶很聪明，她是专业的二房东，她懂这些眉眉角角，所以她才有办法透过这些漏洞去赚钱。」租屋青年创业家黄圣皓分析道。
说到签约时需注意的细节，曹筱筠提醒，一定要知道租赁当事人的相关资料！尤其是面对来签约的人，要确认他是否是屋主，可以请对方出示房屋所有权状或建物誊本，确认屋主身份。
若对方说自己是代理人，可请对方出示大房东同意代理的同意书，同意由他行使房东权利。
若是二房东，则需要大房东的同意书，特别是《租赁住宅市场发展及管理条例》（简称《租赁条例》）有特别规定，二房东转租时，必须有大房东的同意转租的证明。
对于租约范本的挑选，一般房东都是用书局的租约范例，曹筱筠提醒，到内政部地政司租赁专区，或崔妈妈基金会网站下载租约范例会比较好，且有「屋况确认书」也可供参考。行政院推行的租赁新制2.0于9月1日上路，在这些平台都有最新的租约范本可下载。
若不用政府公告的租约范本，房客务必要把契约内容看清楚！例如在修缮责任部分，虽然原则上由房东负责修缮，但责任可以转嫁，有些房东会在契约载明「消耗品由房客负责」，而「消耗品」的范围涵盖很广，除了灯泡、电池外，冷媒、马达、压缩机也有可能被列为消耗品，连水管堵塞也会被当作是自然耗损。
另外，房东不能任意进出房客房间，但曹筱筠曾看过有房东在契约记载：房东有检查房间的必要性，可以进出房间，所以「真的要把契约内容看清楚！」曹筱筠强调。
在租屋市场，也有房东会要求房客不要报税，或在契约约定抛弃审阅期，或写租屋「广告仅供参考」，甚至有些书局卖的契约，会载明若因为出租导致税赋增加，由承租人负担等约定。但若定型化契约有这些内容，因属于《消费者保护法》所定的「不得记载事项」，会变成无效条款。
想提前解约？须先约定「提前终止条款」
回到张淑晶房客的案例，房客可以主张提前终止契约吗？
通常法定终止契约较难达成，例如必须是房屋应修缮却不修缮、房屋不能居住等事由。
若是因为工作调职、跟室友关系不好、环境不佳等因素，需要终止租约，房客要看自己是否有「意定终止权」？例如租约是否有明订可提前终止契约的条款？例如条款有明订在一定期间内事前告知，就不用扣违约金。
曹筱筠补充说，依据内政部公告的《住宅租赁契约书范本》第14条订有明文，房客若没提前告知解约，最多只扣一个月租金。
青年租屋创业家黄圣皓则认为，房客提前终止租约又不用支付违约金，对屋主是不利的。「基本上不可能发生！对一般屋主来说，他们不会允许这种事情。」所以如果要提早解约，还是要准备一个月的违约金。
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