上半年陆房地产「市场成交乏力」 各物业销售面积均呈负增长
▲上半年部分二线城市市场热度显著回升引发了调控的再次升级。（图／CFP）
在「房住不炒」的战略影响下，上半年大陆房地产突出表现为市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落，总体开发投资依旧维持较高水准，但房地产投资增速将进一步回调，预期在下半年房地产市场，平稳调整态势不会发生实质性的转变。
根据《经济参考报》报导，今年上半年房地产市场总体呈现平稳回落态势，各类物业销售面积均呈负增长态势，土地购置面积和土地成交价款均大幅下降，住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。
从今年1至5月的房地产开发和销售情况来看，主要表现出三个方面明显变化：
第一、各类物业销售面积均负增长，销售价格涨幅回落。住宅、办公楼、商业营业用房销售面积全部负增长。其中，商品房销售面积5.6亿平方公尺，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点，同时，商品房销售额51773亿元（人民币，下同），同比增长6.1%。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。
第二、土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。今年1—5月，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，土地成交价款同比下降35.6%，土地购置面积和土地成交价款的跌幅之大前所未有，土地购置面积是自1998年以来的最大跌幅，土地成交价款是自最早此数据公布的2004年以来的最大跌幅。
此外，土地成交价款跌幅超过土地购置面积，土地平均成交价格有所下降。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素，其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内，土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。
第三、住宅投资火热与商办类物业投资疲软的现象仍然延续。今年1—5月，全大陆房地产开发投资同比增长11.2%，比2018年房地产开发投资9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持这样的投资势头，将是自2015年以来首次重回两位数增幅。
▲2018年下半年以来，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大。（图／视觉中国）
从地区差异来看，1—5月大陆西部地区房地产开发投资增速约为东部、中部地区的两倍，东北地区投资增幅最低，东部、中部、西部、东北地区投资同比增幅分别为9.7%、9.2 %、18.5%和7.1%。
总体来看，上半年的房地产市场特点突出表现为市场成交乏力，商品住房销售将进一步回落；土地成交面积、金额累计增速双双大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较高水准，但房地产投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。
综合2018年与2019年上半年的房地产市场情况，未来可能会存在的一些苗头性、倾向性、潜在性问题：
第一、是城市极化带来的部分城市房价上涨过快。大陆的城市化已经走向了一个新的阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。无论是房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都完全超越了一线城市。
如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫需要加强风险防范。
第二、收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。在大陆目前城镇化减速阶段，对于部分有收缩迹像或已经收缩的城市要最大程度避免不必要的城市扩张和城市郊区的房地产项目，减小后期城市更新发展规划的难度。
▲房地产政策的松紧程度取决于市场发展的景气状况，带有逆周期调整的性质。（图／CFP）
第三、住房租赁市场或面临集体土地入市的冲击。可以预期，在未来几年，随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设，相当数量的新增租赁房源将集中入市，这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。
第四、土地市场成交下降或使地方财政收入承压。2019年上半年出现了土地购置面积和土地成交价款均大幅下降的情况。这一方面是房地产信贷资金总体收紧的情况并未改变，部分地块出让附带条件过多令房地产开发企业的拿地意愿降低；另一方面房地产企业融资成本较高，未来形势不明，在土地价格水准高位时房地产开发企业的拿地态度趋于谨慎。
土地市场成交大幅下降，必将使财政收入减少的压力有所增加。未来如果土地市场成交继续保持下行的态势，财政收入减少的压力将进一步加大。