生前「产权借名登记」停看听

汇整整理／退休好幸福、摘自／《不动产问题，熟年知多少？》（赵坤麟、赵育颉着／馥林文化）、图片来源／shutterstock

编按：作者为熟年平台专栏作家，赵坤麟为国家特考合格土地登记专业代理人，及普考合格不动产经纪人，现任地政士事务所负责人，赵育颉为其助理。

「借名登记」在社会中层出不穷，时常发生在家庭间。有的被借名登记的子女会遵照父母生前的嘱咐，其财产依应继分；但也有人推说是父母生前所赠与，该财产是自己的，所以在借名登记前要如何保障自己权益呢？

现在政府高举打房政策，有些父母在生前为了节省税负，就会选择将自己购置或名下所继承的不动产（如房屋、土地等）登记在较信任的子女身上，虽然该财产登记在指定的子女名下，但言明该财产并非登记名义人的特有财产（意味财产被指名专属于某一人，其他人不可与之共分）。父母百年后，生前登记在其中子女的财产若有处分或被征收时，所收取价款或征收补偿费都依应继分的承诺或依父母指定的持分，分别交付给其他的子女。

这种「产权借名登记」的情形在社会中屡见不鲜，有人遵照父母生前的嘱咐，让家庭和乐融融；但也有人推说是父母生前所赠与给自己的财产，而不愿采取应继分的方式，或遵从父母遗愿归还财产，因此经常发生产权纠纷。

从事地政士多年的我，也经常处理借名登记的案件，而案件都状况百出，以下我提供两个「生前借名登记在亲人」的实际案例，供大家了解借名登记所产生的问题。

将遗嘱拟订好

有一名深获父亲信任的张先生（化名），虽然父亲在生前就将大部分的财产以「借名登记」的方式登记在他名下，但其实父亲有明确地告诉他将来该笔财产的处分方式──每位继承人都有份。父亲过世后，家人都希望张先生能立下效力及于下一代的承诺书，承诺依父亲生前嘱咐将来该不动产有处分（交易买卖），或发生继承事实应依应继分返还给其他家人，但他因私心而不愿意立下承诺书，让年老的母亲大发雷霆。这位母亲事后来找我为她拟订遗嘱，不希望将自己的财产再分给张先生，而改由其他子女共同继承。但我强调若张先生坚持要继承母亲那一份遗产，法律仍有保障他的特留分（亦指应继分的一半）。

后来母亲亡故，其他子女依照母亲生前的遗愿委托我办理继承等事宜，虽然遗嘱载明遗产不分配给该名借名登记的张先生，但其他兄弟姐妹们都能接受我的道德劝说，也是他们的善良厚道，因此避免兄弟姐妹间在法庭上恶脸相向、言词相激，同时也尊重法律特留分的规定，就依特留分保留一部分财产给张先生，而避免诉讼纠纷。天有不测风云

另外一个实际案例，则是家有六名兄弟的郭先生，他在年轻时购买不动产，但当时父亲担心他年少挥霍或交友不慎，会让不动产的产权被拍卖，因此父亲将该房屋登记在出钱的郭先生名下，而土地就以借名登记在自己名下，让年轻的郭先生不得私下贷款，避免将来发生被拍卖事宜，基地所有权人（土地持有者）能够以优先购买房子的权利，而儿子也尊重父亲的安排。

然而，天有不测风云，人有旦夕祸福，父亲年老病故。郭先生想起当年登记在父亲名下土地的产权，应该由他单独继承取得，母亲与大哥都同意他的想法，于是遗产分割协议时愿意让他单独取得，但其他四个兄弟可不这么认为，坚持土地登记在父亲名下，所以父亲亡故，其财产就应依应继分继承。没想到父亲生前的好意，却让他不能继承该财产的全部产权，最后还以高价向其他兄弟收回土地持分权。相告实情与承诺书

类似情况层出不穷，我建议当事人应发挥智慧早日处理，或是不要拘泥该财产的巨额税负。若真的要将财产借名登记在亲人名下，我都请委托人将动机与实情相告，并且在办理移转前先拟妥承诺书，请被借名登记的子女能承诺父母生前移转的财产安排，将来若有处分，就要依照父母嘱咐依应继分或是父母指定之持分返还给其他兄弟姐妹。而该承诺书与相关人还需到法院或民间公证人处办理公证，使借名登记人受「公证承诺书」的拘束，也让他将来应该依承诺「有财产返还」的债务义务。

遗产是额外之财，终究不是自己辛苦赚来的，切勿怀抱过分的期待。尤其被继承人生前的丰功伟绩应由全体继承人共享，如果继承登记能圆满办妥，家庭必定能安定昌盛，也能告慰过世的父母！

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